소액임차보증금 최우선변제권

소액임차보증금 최우선변제권

공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 소액임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 있었습니다. 

신혼집을 구하던 신씨는 2013년 2월 공인중개사 배씨를 통해 인천 서구에 위치한 오피스텔 임대차계약을 체결했습니다. 이 임대차계약의 보증금은 6,000만 원으로 정했습니다. 그런데 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5,500만 원 이하였습니다.

그 후 신씨가 계약을 체결한 위 오피스텔이 경매에 넘어갔는데, 신씨는 선순위 근저당권자에게 밀려 한 푼도 배당받지 못하고 보증금 전부를 잃었습니다.

이에 신씨는 공인중개사 배씨를 상대로 소액임차인이 될 수 있는 임차보증금이 얼마인지 알려주지 않아 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6천만 원을 잃었다며 낸 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

위 소송의 1심에서는 배씨가 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금은 5,500만 원 이하라고 설명을 했다면 신씨가 계약을 다시 생각하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것이라며 공인중개사 배씨에게 50%의 책임을 인정하여 3,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 

그러나, 항소심 재판부는 원고 일부승소 판결을 한 원심을 파기하고 원고 패소 판결을 선고하였습니다(서울중앙지방법원 2014나43488). 

판결문에서 재판부는 "배씨가 신씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다"고 판시하였습니다. 

또한 "문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정되어 있는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하므로 중개업자가 특별히 설명해야 할 사항이 아니다"라고 덧붙였습니다. 

이 사건은 1심과 항소심 판결의 결론이 달라 대법원에 상고할 경우 어떤 판결이 나올지 귀추가 주목됩니다.

오늘은 소액임차보증금 최우선변제권과 관련한 손해배상청구소송에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련한 분쟁이 발생하여 법적 자문이 필요하다면 부동산 법률가 한병진 변호사가 도움을 드리겠습니다.