차임 연체와 임대차계약 해지

차임 연체와 임대차계약 해지

현행 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)을 보면, “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 

위 규정은 2015. 5. 13.부터 시행된 것으로, 상가건물 임차인을 두텁게 보호하기 위하여 3기의 차임연체를 계약해지사유로 규정하고 있는 것입니다. 상가건물이 아닌 다른 임대차는 2기의 차임을 연체하면 계약해지사유가 됩니다.

위 규정이 신설되기 전의 대법원 판결을 살펴보겠습니다.

대법원은 상가 임대인 정씨가 임차인 김씨를 상대로 낸 건물명도 소송 상고심(2012다28486)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했습니다. 판결문을 보면 "상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"며 "상가건물임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 대해 별도로 규정하고 있지 않기 때문에 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 경우에는 임대차계약 해지를 할 수 있다"고 설명했습니다. 

김씨는 임대차계약은 2010년 12월에 갱신되었고, 갱신 이후의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니기 때문에 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 없다고 주장하였으나 받아들여지지 않았습니다. 

재판부는 "임차인의 일방적인 갱신 요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 날로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약 해지를 할 수 있다고 하면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신이후의 차임연체만으로는 임대차계약 해지를 할 수 없게 되어 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 밝혔습니다. 

그런데, 상가건물임대차보호법이 개정되어 현재에는 3기의 차임연체를 해지사유로 규정하고 있으므로, 위 대법원 판례의 취지는 임대차계약이 갱신된 경우 갱신 전후로 3기의 차임을 연체한 사실이 있다면 해지사유가 된다고 해석하여야 할 것입니다.

오늘은 차임연체와 임대차계약 해지에 대해 알아보았습니다. 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하였거나 의문이 있다면, 부동산 법률가 한병진 변호사에게 자문을 구해 주시기 바랍니다.