보증금반환청구소송 - 근저당권 감액

보증금반환청구소송 - 근저당권 감액

임차인은 집주인이 임대차계약에서 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했다는 이유로 곧바로 임대차계약을 해제할 수 없다는 대법원의 판결에 대해 알아보겠습니다.  

A씨는 2013년 2월 경기도 남양주시의 한 아파트를 B씨로부터 보증금 1억 2천만 원에 임차하기로 하고 계약금 1200만 원을 지급했습니다. 그 당시 B씨의 아파트에는 채권최고액이 1억 8천여만 원인 근저당권이 설정되어 있었는데 임대차계약서 특약사항으로 B씨는 보증금 잔금 지급일인 2013년 12월 28일까지 근저당 채권최고액을 5천여만 원 줄이기로 약속하였습니다. 

그러나 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 A씨는 그 자리에서 B씨에게 근저당권 감액 변경등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했습니다. B씨는 그 다음날 바로 근저당권 채권최고액을 1억 3천여만 원으로 줄여 이를 등기하고 의무를 이행했다며 계약금을 돌려주지 않았습니다. 

이에 A씨는 보증금반환청구소송을 제기했는데요. 1심은 원고 패소 판결을 내렸으나 항소심은 B씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다며 보증금반환청구소송에서 원고 승소 판결을 했습니다. 

대법원은 위와 같이 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다(2014다38913).

대법원은 보증금반환청구소송 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 있다"며 "A씨가 한 임대차계약 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이뤄진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다“고 설명했습니다. 

그리고 "A씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 여지가 있는데, B씨가 그 다음날 바로 특약상의 채무를 이행했으므로 A씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 보는 것이 타당하다“고 밝혔습니다. 

오늘은 근저당권 채권최고액 감액과 관련하여 분쟁이 야기된 보증금반환청구소송에 대해 알아보았습니다. 임대차계약과 관련하여 분쟁이 생겼거나 의문이 있다면, 부동산 법률가 한병진 변호사에게 법적 자문을 구하는 것이 현명한 해결책일 것입니다.