부동산분쟁변호사 - 다가구주택 경매 시 배당순위

부동산분쟁변호사 - 다가구주택 경매 시 배당순위

다가구주택의 임차인이 전세권설정 등기를 했지만 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자를 늦게 한 경우 어느 임차인이 선순위로 배당을 받게 되는지에 대해 부동산분쟁변호사와 대법원 판결을 통해 알아보겠습니다. 

A씨는 2009년 10월 경기도 평택시에 위치한 한 다가구주택에 보증금 5,000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했습니다. 2010년에는 B씨가 같은 다가구주택 다른 층에 보증금 4,500만원을 내고 들어왔고, B씨는 바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았습니다. 

A씨는 그동안 전입신고와 확정일자를 받지 않고 있다가 B씨가 입주한 후에야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

그리고, 2년 후 이 다가구주택은 경매에 넘어갔는데, A씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금에서 먼저 배당을 받자 B씨는 배당이의 소송을 제기했습니다. 

다가구주택 임차인 B씨가 다른 임차인 A씨를 상대로 A씨가 전입신고와 확정일자를 늦게 받았음에도 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다며 낸 배당이의의 소(2014다10007)에서, 대법원은 원고 전부승소판결한 원심 판결을 파기하고 원고일부승소 취지로 사건을 돌려보냈습니다(2014다10007).

판결문을 부동산분쟁변호사와 살펴보면 "대지와 건물을 일괄경매해도 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 관한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 하면서 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대해 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기나, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못 한다"고 설명하였습니다. 

따라서 “건물의 매각대금에 대한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 A씨가 선순위이나, 대지의 매각대금에 대해선 전입신고를 먼저 해 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 B씨가 선순위이다"라는 것입니다. 

아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미치지만, 건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아닌 한 사람만 소유하는 일반건축물로 취급하므로 가구별로 구분소유가 불가능하며 임차인이 전세권을 설정했더라도 대지에까지 효력이 미치지 아니하다고 부동산분쟁변호사는 얘기합니다. 

따라서, 다가구주택을 임차할 경우에 전세권등기를 해 두는 것이 확실한 권리보장수단인 것 같지만 반드시 전입신고와 확정일자를 모두 받아 두어야 한다는 점을 유의하여야 한다고 부동산분쟁변호사는 강조합니다.

전세권이나 임차권과 관련한 관련 법적 분쟁이 발생하였거나 의문이 있는 경우에는 부동산분쟁변호사 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.