임대차기간 중의 계약해지

임대차기간 중의 계약해지

임대차계약을 체결할 때는 임대차기간과 차임을 약정하게 됩니다. 임차한 상가의 영업부빈 등으로 임대차기간 중 부득이 중도해지를 원할 경우에 임대목적 부동산을 명도함과 동시에 보증금 등을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 임대차기간 중의 해지에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 

질문 : 甲은 의류점을 운영하기 위하여 점포를 보증금 3,000만원과 월세 100만원, 임대차기간 1년으로 하는 임대차계약을 체결하였는데요.그 후 3개월간 영업을 하여 보니 매출액이 적어 도저히 수지가 안 맞아 임대인에게 계약 해지를 요청하였습니다. 그러자 임대인은 임대차계약이 만료되는 때까지 남은 9개월간의 월세 900만원을 공제하고 남는 보증금 2,100만원만 돌려주겠다고 하였습니다. 위와 같은 임대인의 요구는 타당할까요?

먼저 관련 규정을 살펴보겠습니다.

민법 제635조를 보면, 기간의 약정없는 임대차의 해지 통고에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

- 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

- 동산에 대하여는 5일

그리고 민법 제636조에서는 기간 약정이 있는 경우에도 당사자의 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위 규정을 준용한다고 규정하고 있습니다. 

한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에서는 상가 임대차기간에 대해 1년 미만으로 정하였다면 기간을 1년으로 보며 임차인은 1년 동안 계약의 유효성을 주장할 수 있다고 명시하고 있습니다.

위와 같은 규정을 종합하면, 임대차계약서에 “임차인이 회사에서 지방으로 발령을 받은 경우 본 임대차계약을 해지할 수 있다”는 식으로 해지할 권리를 보류하는 특약을 설정하지 않는 한 임대차기간 중의 해지가 불가함을 알 수 있습니다.

따라서 위 사안에서 甲은 임대인의 요구와 같이 남은 임대차기간 동안의 월세를 모두 주거나 보증금에서 이를 공제하고 합의해지 하여야 할 것입니다. 다만, 甲이 점포를 비워주고 나간 뒤에 남은 임대차기간 만료 전에 임대인이 다른 임차인을 구하여 월세를 받았다면, 이중으로 임차료를 받은 결과가 되므로 甲은 부당이득반환을 청구할 수 있을 것입니다.

오늘은 임대차기간 중의 계약 해지에 대해서 살펴보았습니다. 임대차와 관련한 분쟁이나 의문이 있다면, 임대차 관련 법률가인 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.