임대차분쟁 - 묵시적 갱신

임대차분쟁 - 묵시적 갱신

주택임대차보호법에서는 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하여 묵시적 갱신에 대해 명시하고 있습니다. 오늘은 묵시적 갱신과 관련한 분쟁 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

사안을 살펴보면, 피고는 1998. 6. 15. 원고에게 甲 소유의 A아파트를 임대보증금 4천만원과 임대차기간 6개월로 약정하는 임대차 계약을 체결하고 원고로부터 임대보증금 4천만원을 받고 A아파트를 인도하였습니다.

그 후 임대차기간이 종료하였지만 해지 통보가 없어 임대차계약은 묵시적 갱신이 이루어졌으며 피고는 2006. 5. 25. 원고에게 위 임대차계약을 해지하겠다는 통보를 하고 그 해 8. 30. 원고를 피공탁자로 하여 임대보증금 4천만원을 공탁하였습니다. 또한 원고도 甲이 A아파트의 인도를 요구하자 2009. 3. 2. 甲에게 아파트를 인도하였습니다.

대법원은 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용‧수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서, 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다”고 설명하면서 원고와 피고의 A아파트에 대한임대차 계약이 유효하게 성립되었음을 인정하였습니다.

그리고 구 주택임대차보호법 제6조에서 “임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다”고 설명하면서, 원고와 피고의 A아파트에 대한 임대차계약의 임대차기간은 계속 묵시적으로 2년간 갱신이 되어 만료일이 2006. 6. 14.인데 만료일부터 1개월 이내인 2006. 5. 25. 피고가 해지 통보를 한 것은 구 임대차보호법 제6조 제1항에 위배되기 때문에 효력이 없다고 판시하면서 “위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 원고가 이 사건 아파트의 소유자인 소외인의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차관계가 종료되었다”고 판시하였습니다.

위에서 본 바와 같이 주택임대인이 임대차관계의 종료를 원한다면, 반드시 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신할 의사가 없다는 점을 통지하여야 합니다. 주택이나 상가 임대차와 관련하여 분쟁이나 의문이 있다면, 임대차 관련 법률가인 한병진변호사의 도움을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.