구분점포와 우선변제권_임대차계약소송

구분점포와 우선변제권_임대차계약소송

임차인이 여러 개의 구분점포를 같은 임대인으로부터 임차한 후에 하나의 사업장으로 이용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대해 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 하나의 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있을 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관한 보증금을 기준으로 우선변제권이 있는지 여부를 판단하여야 합니다(대법원 2015.10.29. 선고 2013다27152 판결). 

오늘은 위 대법원 판례에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 

문제된 사안은 아래와 같습니다.

① 피고는 서울 중구 (주소 생략) 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 왔음 

② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 5개 구분점포는 소외인의 소유였는데, 피고는 소외인으로부터 위 5개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였음.

③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일함.

④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나, 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일함.

⑤ 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3,110만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법에서 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 아니하나, 피고가 소외인으로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법에 따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만 원으로서 위 5,000만 원을 초과함.

대법원은 임대차계약소송에 대해 "피고가 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 금액을 초과하는 이상, 피고는 이 사건 쟁점 부동산에 관하여도 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다”고 판시하였습니다.

오늘은 수개의 구분점포를 임차한 경우의 우선변제권을 판단하는 기준에 대해 살펴보았습니다. 부동산임대차와 관련하여 임대차계약소송 등의 법적 분쟁이나 의문이 있다면 임대차 관련 법률가인 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.