채권 확보를 위한 임대차계약의 대항력

채권 확보를 위한 임대차계약의 대항력

주택 임대차계약은 임대차목적물인 주택에 거주하기 위하여 체결되는 경우가 대부분입니다. 그런데, 만약 채권을 확보할 목적으로 임대차계약을 체결한 후 실제로는 거주하지 않았다면, 이 경우에도 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대항력을 인정받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

사안에 따르면 甲은 乙로부터 공사대금 약 3천만원을 받지 못하게 되자 이를 확보하기 위해 위 공사대금을 임대차보증금으로 하여 乙이 소유한 주택의 일부에 대해 임대차계약을 체결하였습니다.

甲은 주민등록전입신고를 하였지만 실제로 거주하지 않았는데요. 이 때 乙이 위 주택을 제3자에게 매도한다면, 甲은 주택임대차보호법의 대항력을 주장할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 명시하고 있습니다.

대법원은 "임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용‧수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용‧수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정 허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다"라고 판시하였습니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결).

한편 대법원은 "주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다" 라고도 판시하였습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다 47535 판결).

위 두 대법원판례를 종합하면, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우 주택의 인도, 주민등록의 요건를 갖추고 실제로 주택을 거주용으로 사용‧수익하여야 대항력을 갖는다고 할 것입니다. 

주택 또는 상가 임대차계약과 관련하여 법적 분쟁이나 의문이 있다면, 임대차 법률가 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.