전대차계약, 전대차관계와 차임지급의무

전대차계약, 전대차관계와 차임지급의무

민법 제630조에서는 “임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 전차인이 전대인에게 차임을 지급하였더라도 임대인에게는 차임지급의 효과가 발생하지 아니합니다. 

오늘은 전차인의 차임지급의무와 관련한 대법원판결(대법원 2008.3.27. 선고 2006다45459 판결)을 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 

민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당합니다. 

따라서 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시의 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸되며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 발생한 채무소멸사유로서 전차인은 위와 같은 사유로 임대인에게 대항할 수 있습니다.

임대차(또는 전대차)와 관련한 분쟁이나 의문이 있다면 임대차 관련 법률가인 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.