임대차 해제‧해지 특약과 임대차기간 만료

임대차 해제‧해지 특약과 임대차기간 만료

임대차기간 중의 해제나 해지의 의사표시를 할 때 어떠한 절차나 제한이 따른다는 약정을 체결한 경우 기간의 만료에 따른 임대차계약 종료 시에도 그와 같은 제한이 적용될까요? 

중도 해제나 해지가 아닌 임대차기간의 만료 시에는 그러한 절차나 제한을 따르지 않아도 된다는 것이 대법원 판례의 취지입니다. 오늘은 이에 대하여 살펴보겠습니다.

상가건물의 구분소유자 여러 명이 뭉쳐서 그들의 소유부분을 함께 임대하는 경우가 있습니다. 수 명의 상가구분소유자가 임대인이 되어 임차인과 체결한 임대차계약에 아래와 같은 특약이 있었습니다.

1. 임대인은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다. 

2. 본 계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다. 

3. 임대인은 그 과반수의 의결 및 통지를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보한다.

원고들(임대인 중의 일부)은 임대차계약 기간의 만료일이 오기 전 6월부터 1월 사이에 피고(임차인)에게 임대차계약 기간의 만료의 통보 및 갱신 거절의 의사를 담은 서면을 제출하여 이는 임차인에게 도달하였습니다.

위 사안에서 항소심은 “임대차계약의 기간만료 통보에 의한 종료의 경우에는 임대인 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않으므로, 원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들의 위 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시에 의하여 2012. 8. 31. 기간만료로 종료되었다”고 판시하였습니다.

또한 대법원에서도 “수분양자 과반수의 의결 및 통보를 요하는 것은 이 사건 임대차계약의 의무이행과 관련되는 해제, 해지에 한정해야 할 것이고, 기간만료로 인한 종료 시에까지 그러한 제약을 인정할 수는 없다고 보는 것이 이 사건 임대차계약서의 문언과 원고들의 구분소유권의 법적 성질에 객관적으로 부합하는 해석”이라고 하면서 원심의 판결에 위법이 없다고 결론을 내렸습니다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14122 판결).

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