상가임대차 전대 후의 대항력

상가임대차 전대 후의 대항력

전대차라 함은 임대인의 동의 아래 임차인이 제3자에게 임차 목적물을 재차 임대하는 계약을 말합니다. 상가 임차인이 사업자등록을 마친 후 어떤 사유로 임차 목적물을 제3자에게 전대한 상황에서 해당 부동산이 경매절차에 넘어가게 되었다면 임차인이 계속 대항력을 행사할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법 제3조에서는 임대차계약을 체결한 후 임차권등기를 하지 않았더라도 임차인은 건물 인도를 받고 부가가치세법과 소득세법, 법인세법에서 명시된 사업자등록을 한 후라면 제3자에 대한 대항력을 가진다고 규정하고 있습니다.

또한 제5조에서는 위 대항요건을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 경매나 공매 절차에 따른 임차 건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 외의 채권자들 보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.

그런데, 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 

임차인이 사실상 폐업하고 그 점포를 전차인에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것이지만, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지될 수 없을 것입니다. 

따라서, 제3자에게 전대한 후에도 대항력 및 우선변제권을 계속 행사하기 위해서는 전차인으로 하여금 사업자등록을 하도록 하여야 할 것입니다.

상가건물 임대차와 관련하여 법적 분쟁이나 의문이 있다면 임대차 관련 법률가인 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.