전세권과 임차권의 차이

전세권과 임차권의 차이

민법 제303조는 전세권, 민법 제618조에서는 임차권의 개념에 대해서 규정하고 있습니다. 전세권과 임차권 두 가지 모두 다른 사람의 목적물을 이용할 수 있는 권리라는 점은 같지만 전세권은 물권인 점, 임차권은 채권인 점에서 큰 차이가 있고 그로 인하여 존속기간 및 성질에서도 차이가 있습니다. 

오늘은 전세권과 임차권의 차이에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

개념

- 전세권 : 전세금을 지급한 후 다른 사람의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 맞게 사용 및 수익하고, 후순위 권리자나 기타 채권자들 보다 전세금에 대해 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.

- 임차권 : 당사자 중 일방이 상대방에게 목적물을 사용하고 수익할 수 있게끔 약정하며 상대방은 차임을 지급하겠다는 약정을 함으로써 효력이 발생하는 권리입니다.

존속기간

전세권의 존속 기간은 10년을 넘을 수 없으며 만약 당사자들이 약정 기간으로 10년 이상으로 설정하였을 때는 이를 다시 10년으로 단축하게 됩니다. 또한 건물 전세권의 존속 기간을 1년 미만으로 설정하였을 때에는 그 기간을 1년으로 봅니다. 전세권 존속기간을 설정하지 않았을 때 당사자들은 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통보할 수 있으며, 상대방이 소멸 통보를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다.

임차권의 존속 기간은 20년을 넘을 수 없는 것이 원칙이나, 석조나 연와조 등의 유사 견고한 건물 및 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약이나 식목, 채염을 목적으로 한 임대차계약은 예외입니다. 임대차기간을 20년 이상으로 설정하였을 때는 이를 20년으로 단축하게 되며, 기간을 설정하지 않은 경우에는 당사자들은 자유롭게 계약 해지를 통보할 수 있는데 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

갱신

일반적으로 전세권은 갱신이 가능하나 갱신한 날부터 10년을 경과할 수 없습니다. 전세권 설정자는 존속기간이 만료되기 6개월부터 1개월 안에 전세권자에게 갱신을 하지 않겠다거나 내지는 조건을 변경한 후 갱신이 가능하다는 뜻을 전달하지 않을 경우 기간이 만료됨과 동시에 같은 조건으로 전세권이 설정된 것으로 봅니다.

임차권을 갱신할 때도 갱신한 날부터 10년을 넘을 수 없으며 임대차계약 기간이 만료된 후 임차인이 임차 목적물의 사용 및 수익을 계속하고 임대인은 이에 대해 일정 기간 안에 이의를 제기하지 않는다면 이전 임대차계약과 같은 조건으로 계약을 갱신한 것으로 봅니다.

오늘은 민법상 전세권과 임차권의 주요 차이점에 대해서 살펴보았습니다. 그리고 주택임대차에 대하여는 주택임대차보호법, 상가건물에 대하여는 상가건물임대차보호법으로 민법의 특별규정을 두어 민법보다 훨씬 두텁게 임차인을 보호하고 있음을 유념하여야 합니다.

전세권이나 임차권과 관련한 법적 분쟁이나 의문이 있다면, 부동산 및 임대차 관련 법률가인 한병진변호사에게 문의해주시기 바랍니다.