상가 차임 연체로 인한 계약 해지

상가 차임 연체로 인한 계약 해지

상가건물의 임대차계약은 상가건물임대차보호법에 의거하여 보호를 받게 됩니다. 

상가건물 임대차계약을 체결한 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고자 할 때 민법에 규정된 임대차계약 해제 조항을 적용할 수 있는지 여부에 관한 대법원 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정하고, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였을 때’를 들고 있습니다.

한편, 민법 제640조에서는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 

상가건물임대차보호법의 취지는 임차인이 차임을 연체하면서 당사자 간의 신뢰를 무너뜨려 계약관계를 유지하기 어렵게 만들었기 때문에 임대인으로 하여금 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 한 것입니다.

민법의 차임연체에 따른 계약 해지는 임차인으로 하여금 차임지급 의무를 성실하게 이행하도록 요구하고 임대인은 신의를 저버린 임차인에 대하여 계약해지를 할 수 있도록 하는데 그 취지를 두고 있습니다. 

위와 같이 상가건물임대차보호법과 민법의 규정에 차이가 있어 상가건물임대차의 경우 3기의 차임액을 연체하여야 계약해지를 할 수 있는지, 2기의 차임액을 연체하면 계약해지를 할 수 있는지 그동안 논란이 있어 왔는데, 대법원은 이에 대해 아래와 같이 판결을 선고하였습니다.

“ 상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. “

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