재건축 현금청산과 근저당권

재건축 현금청산과 근저당권

대법원은 기존에는 재건축조합에서 현금청산 할 때 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 완전한 재산권 이전이 불가능하기 때문에 근저당 말소를 하기 전까지는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 태도를 유지하였는데(2009다32850 판결 등), 적어도 채권최고액 만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하여야 한다며 기존 판례를 변경하는 새로운 대법원 전원합의체 판결이 나왔습니다(대법원 2012다14776 판결).

대법원은  "구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다"고 설명하며 "다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다" 고 밝혔습니다.

그리고 "토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게” 되는 반면 “조합은 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자의 변제(저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다) 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다"고 판시하였습니다.

대법원은 "따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다"고 판시하였습니다.

지금까지는 재건축조합이 부동산 소유자에게 근저당권이 말소되지 않았다는 이유로 청산금 전부에 대해 동시이행의 항변권을 주장하며 지급을 거절하는 관행이 있었으나, 위 대법원 판결로 인하여 앞으로는 채권최고액을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하여야 합니다.

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