임대차 계약 해제와 이행 최고

임대차 계약 해제와 이행 최고

 

임대차계약을 체결 후 어느 일방이 채무를 이행하지 아니하면 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약을 해제하기 전에 특별한 사정이 없는 한 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있음을 유의하여야 합니다.

 

오늘은 근저당권 감액 등기 특약을 지키지 않았다는 이유로 곧바로 계약 해제를 통보한 경우 그 효력에 관한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

甲은 2012. 10.경 경기도 남양주시에 위치한 아파트를 乙에게서 보증금 1억 1천만원으로 하는 임대차계약을 체결하였으며 계약금 1천 100만원을 지급하였습니다.

 

계약 체결 당시에 乙의 아파트에는 채권최고액 1억 9천만원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 甲과 乙은 보증금의 잔금 지급기일인  2012. 12. 27.까지 근저당 채권최고액을 5천만원 감액하기로 하는 특약을 설정하였습니다.

 

그러나 잔금을 지급하기로 한 날까지 근저당권 감액 등기는 이루어지지 않았으며 甲은 그 사실을 알게 되자 乙에게 특약 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금을 반환하여 달라고 통보하였습니다.

 

甲의 통보를 받은 乙은 잔금 지급기일 다음날에 근저당권 채권최고액을 1억 4천만원으로 줄이는 변경등기를 하였고 甲에게 의무를 이행하였으니 계약금을 반환할 수 없다고 통보하였습니다.

 

그러자, 甲은 乙을 상대로 임대차계약의 해제를 이유로 계약금의 반환을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

 

위 사건에 대해 1심 재판부는 甲의 청구를 기각하였지만, 항소심에서는 乙이 당사자 간의 특약을 이행하지 않았기 때문에 두 사람의 임대차계약은 적법하게 해제되었다며 甲의 손을 들어주었습니다.

 

 

 

 

대법원에서는 항소심 판결을 파기하고 사건을 항소심으로 되돌려 보냈습니다. 계약의 당사자들 중 일방이 채무를 이행하지 않았다면 상대방은 일정한 기간을 정하여 이행을 최고해야 하며 그 기간 안에 채무를 이행하지 않았을 때 비로서 계약을 해제할 수 있다는 것이 그 이유입니다.

 

甲의 임대차계약 해제 통보는 해제의 전제 요건인 이행의 최고가 이루어지지 않았기 때문에 적법한 해제의 의사표시가 아니라고 판시하였습니다.

 

甲의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 乙이 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 甲은 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다고 설명하였습니다.

 

 

 

오늘은 계약 상대방이 채무를 이행하지 않을 때에는 특별한 사정이 없는 한 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 난 후에 비로소 계약을 해제할 수 있다는 대법원 판례를 살펴보았습니다. 부동산매매계약 등의 해제, 취소 등과 관련하여 분쟁이나 의문이 있다면 부동산 관련 법률가 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.