아파트의 관리
안녕하십니까? 부동산소송에 전문적인 지식과 경험을 갖춘 부동산소송전문변호사 한병진변호사입니다. 아파트의 관리관한 법에 제대로 모르시면 아파트 관리 관련분쟁이 발생하면 대처를 못하시게 되는데요.따라서 아파트의 관리를 제대로 하기 위해서는 아파트의 관리 관련법령을 아는 것이 중요합니다. 그래서오늘은 아파트의 관리와 관련된 법령에 대해 부동산소송전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
아파트의 관리 관련법령
「주택법」에서는 아파트 관리와 관련된 입주자대표회의, 공동주택관리규약, 관리비, 공동주택관리 분쟁조정위원회 및 하자보수의 청구 등에 대하여 규정하고 있습니다.
각종 사고와 관련하여 아파트화재보험에 관하여는 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」에서, 엘리베이터 관리에 관하여는 「승강기시설 안전관리법」에서 정하고 있습니다.
아파트에서 발생할 수 있는 층간소음, 일조권 및 조망권 등 환경분쟁에 대하여는 「환경분쟁조정법」 및 「소음ㆍ진동관리법」에서 정하고 있습니다.
주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과의 관계
집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2)
소규모 아파트의 관리는 주택법의 일부만 적용합니다.
질문) 300세대 미만이거나 150세대 미만(승강기가 있거나 중앙난방 등)인 소규모 공동주택은 「주택법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 중 어느 법에 따라 관리하나요?
답변) 300세대 이상, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등에는 의무적으로 입주자대표회의와 관리주체(자치관리기구 또는 주택관리업자)에 따라 관리해야 합니다(「주택법」 제43조제1항 및 「주택법 시행령」 제48조).
따라서 사안의 경우와 같이 의무관리대상이 아닌 공동주택은 「주택법」의 일부만 적용되고, 그 외의 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 관리합니다.
주택법
「주택법」에서는 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운영 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.
「주택법」은 아파트 관리에 필요한 각종 사항 중 아래의 사항 등을 규정하고 있습니다.
2. 공동주택관리규약의 준칙 및 공동주택관리규약(「주택법」 제44조)
3. 관리비의 내용 및 납부(「주택법」 제45조)
4. 장기수선계획(「주택법」 제47조)
5. 공동주택관리 분쟁조정위원회(「주택법」 제52조)
6. 하자보수의 청구, 하자보수보증금, 하자심사·분쟁조정위원회(「주택법」 제46조)
7. 장기수선충당금의 적립 및 사용(「주택법」 제51조)
8. 관리사무소장의 자격 및 업무(「주택법」 제55조)
「주택법」 제5장 및 「주택법 시행령」 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 20세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 20세대,「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에 따른 도시형생활주택 중 원룸형 주택은 30세대) 이상 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함)에 대하여 적용합니다(「주택법 시행령」 제46조제1항 및 제15조제1항).
아래의 어느 하나에 해당하는 의무관리대상 아파트(「주택법 시행령」 제48조)는 「주택법」 제5장 및 「주택법 시행령」 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정이 모두 적용됩니다.
- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택
- 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
위에도 불구하고 아래의 구분에 따른 아파트에 대해서는 「주택법」 제5장 및 「주택법 시행령」 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정 중 다음의 일부규정만 적용됩니다(「주택법 시행령」 제46조제3항 및 제4항).
|
구분 |
적용범위 |
|
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 |
-「주택법 시행령」 제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조, 제62조의2부터 제62조의16까지에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사·분쟁조정위원회 등에 관한 사항 |
|
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물 |
-「주택법 시행령」 제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항 -「주택법 시행령」 제82조 및 제82조의2에 따른 공동주택관리의 감독 등에 관한 사항 |
주택건설기준 등에 관한 규정
「주택건설기준 등에 관한 규정」은 「주택법」 제2조제7호에 따른 사업주체가 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 얻어 건설하는 주택, 부대시설 및 복리시설과 대지조성사업계획의 승인을 얻어 조성하는 대지에 관하여 적용됩니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제3조).
주택공급에 관한 규칙
주택공급계약서(분양계약서)의 내용(「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항) 및 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설인 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 복리시설(「주택법」 제2조제9호)의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.
건축법 등
- 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키는 것을 목적으로 합니다.
- 발코니의 피난시설 및 용도제한(「건축법」 제49조) 및 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(「건축법」 제61조) 등을 정하고 있습니다.
- 발코니의 구조변경에 필요한 기준 등에 대하여는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」(국토해양부 고시 제2012-745호, 2012. 11. 5. 발령·시행)에서 정하고 있습니다.
화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률
화재로 인한 인명 및 재산상의 손실을 예방하고 신속한 재해복구와 인명피해에 대한 적정한 보상을 하기 위하여, 1. 신체손해배상특약부화재보험에 가입할 의무가 있는 아파트 대상(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」 제4조 및 제5조), 2. 안전점검(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」 제16조) 및 3. 보험금의 청구절차(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」 제9조) 등에 대하여 정하고 있습니다.
승강기시설 안전관리법
「승강기시설 안전관리법」에서는 승강기시설의 안전성을 확보하고 승강기 이용자를 보호하기 위하여 승강기의 설치 및 보수 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.
승강기의 관리주체(「승강기시설 안전관리법」 제2조제4호), 승강기의 검사(「승강기시설 안전관리법」 제13조), 승강기의 자체점검(「승강기시설 안전관리법」 제17조), 승강기 사고 보고 의무 및 사고조사(「승강기시설 안전관리법」 제16조의4) 등에 관하여 정하고 있습니다.
환경분쟁조정법 등
「환경분쟁조정법」은 환경분쟁을 신속·공정하고 효율적으로 해결할 수 있도록 환경분쟁의 알선·조정 및 재정의 절차 등을 규정하고 있습니다.
주로 아파트에서 많이 발생하는 층간소음 및 외부소음 등의 경우 「환경분쟁조정법」 제4조에 따라 설치된 환경분쟁조정위원회의 결정에 따라 분쟁을 해결할 수 있습니다.
소음·진동관리법
아파트 주변에서 발생할 수 있는 교통소음, 생활소음 및 이동소음의 규제기준 및 방법 등을 정하고 있습니다.
아파트의 관리 관련 법령에 대해 알아보았는데요. 부동산에 대한 전문적인 지식이 없이 부동산소송을 혼자진행 하게 되시면 소송비용과 시간이 더 많이 들게 될 수 있습니다. 따라서 부동산소송에 전문적인 지식을 갖춘 변호사의 도움을 받는 것이 좋은데요. 부동산관련 법에 전문적인 지식을 갖춘 부동산전문소송변호사 한병진변호사가 부동산소송문제들을 시원하게 해결해드리겠습니다.
'건설' 카테고리의 다른 글
| 아파트 관리사무소에 대해_수원부동산소송전문변호사 (0) | 2014.01.16 |
|---|---|
| 아파트 관리사무소장에 대해 (0) | 2014.01.15 |
| 주택의 하자보수 관련 소송 (0) | 2013.11.26 |
| 아파트하자보수 분쟁해결_하자보수소송변호사 (0) | 2013.10.08 |
| 하자보수란?_아파트하자소송변호사 (0) | 2013.09.09 |
