아파트 관리사무소장에 대해

아파트 관리사무소장에 대해

 

 

 

안녕하세요. 부동산 관련 소송에 전문지식과 노하우를 겸비한 부동산전문변호사 한병진변호사입니다.
아파트 관리사무소장은 아파트의 운영, 관리를 위해 각종 유지, 보수, 교체, 개량, 관리비 등 각종 경비의 청구, 수령, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검 등 각종 업무를 수행하게 되는데요.
오늘 이 시간에는 아파트 관리사무소장에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

아파트 관리소장의 자격 및 업무는?

 

아파트를 관리하는 아래의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사(「주택법」 제56조제2항)를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치하여야 합니다(「주택법」 제55조제1항 본문).

 

- 입주자대표회의(자치관리의 경우에만 해당)
-「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자
-「주택법」 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
- 주택관리업자

 

500세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보(「주택법」 제56조제1항)를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(「주택법」 제55조제1항 단서 및 「주택법 시행령」 제72조제1항).

 

위반 시 제재는?
 
위 조항을 위반해서 주택관리사 등을 배치하지 않은 자는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「주택법」 제99조제2호).

 

「주택법」 제56조에 따라서 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자나 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「주택법」 제98조제9호).

 

 

아파트 관리사무소장의 신고는?

 

배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 신고하려는 아파트의 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 접수업무를 위탁받은 주택관리사단체에 제출해야 합니다. 신고한 배치내용과 직인을 변경할 경우에도 또한 같습니다(「주택법」 제55조제5항 및 「주택법 시행규칙」 제32조제2항).

 

위반 시 제재는?

 

위에 따른 신고를 하지 않은 사람은 100만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「주택법」 제101조제3항제14호, 「주택법 시행령」 제122조제1항 및 별표 13).

 

 

 

 

 

 

관리사무소장의 업무는?

 

관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하여 아파트의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위해서 아래의 업무를 집행합니다(「주택법」 제55조제2항 및 「주택법 시행규칙」 제32조제1항).

 

1. 입주자대표회의에서 의결하는 아래의 업무

 -아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 및 리모델링에 관한 업무
 -위의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무

 

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 단 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.

 

3. 「주택법」 제43조제7항제3호에 따른 관리주체의 업무를 지휘·총괄하는 업무

 

4. 아래의 업무를 지휘·총괄하는 업무(「주택법 시행령」 제55조제2항 및 「주택법 시행규칙」 제25조)

 

 -아파트의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
 -아파트단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
 -관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
 -장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
 -관리규약으로 정한 사항의 집행
 -입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
 -아파트관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽
 -입주자 또는 사용자의 공동사용에 제공되고 있는 아파트단지 안의 토지·부대시설 및 복리-시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
 -아파트단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
 
5. 「주택법」 제49조제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 해당의 아파트 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다.

 

관리사무소장은 위 제1항과 관련하여 입주자대표회의를 대리해서 재판상이나 재판 외의 행위를 할 수 있습니다(「주택법」 제55조제3항).

 

 

 

 

 

아파트 관리소장의 책임은?

 

선량한 관리자의 주의 의무

 

관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 합니다(「주택법」 제55조제4항).
 
손해배상책임은?

 

주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의나 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「주택법」 제55조의2제1항).
 
관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위해서 아래의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(「주택법」 제55조의2제2항 및 「주택법 시행령」 제72조의2제1항).

 

-500세대 미만의 아파트: 3천만원
-500세대 이상의 아파트: 5천만원

 

주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치된 날에 아래의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출해야 합니다(「주택법」 제55조의2제3항).

 

-입주자대표회의를 대표하는 자
-입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

 

 

위반 시 제재는?

 

위에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 않은 자는 150만원의 과태료를 부과받습니다(「주택법」 제101조제3항제14호의2, 「주택법 시행령」 제122조제1항 및 별표 13).

공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 아파트의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날이나 사망한 날부터 3년 이내에 회수할 수 없습니다(「주택법」 제55조의2제4항).

 

*각종 공사 및 용역 사업자의 선장

 

질문) 아파트의 각종 보수공사나 경비·청소용역계약은 관리사무소장이 체결하는데요. 계약과정에 문제점은 없는지 걱정됩니다. 이러한 계약방법을 규제하는 기준이 있을까요?

 

답변) 관리주체 등이 승강기 보수공사, 도색공사, 경비, 청소업자 등을 선정하는 경우 투명성 논란과 입주민 불신 등 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서 각종 공사 및 용역 등이 공정하고 투명하게 이루어지도록 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2013-356호, 2013. 6. 28. 발령, 2013. 7. 1. 시행)에 따라 사업자를 선정하도록 정하고 있습니다.

 

이 고시는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 아파트에서 청소, 경비, 소독, 승강기 유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소를 포함) 및 물품 구입·매각 등을 위한 용역 및 공사업자를 선정하는 경우에 적용됩니다.

 

관리주체(아파트 관리사무소장을 말함)가 공사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰로 하고, 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정합니다. 다만, 계약금액이 200만원 이하인 소액공사 또는 용역인 경우에는 수의계약으로 사업자를 선정할 수 있습니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제2조, 제17조, 제22조 및 별표 4).

 

또한, 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품·금품·발전기금 등을 제공하거나 해당 아파트 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자 등은 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 합니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제19조).

 

 

 

 

 

 

지금까지 아파트 관리사무소장에 대해 알아보았는데요. 아파트 분양이나 매매계약 또는 아파트 관리와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 해결하는 것이 효율적인데요.
부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면 명쾌하고 친절한 상담 및 철저하게 준비된 소송수행으로 도움을 드리겠습니다.