경매절차와 명의신탁약정

경매절차와 명의신탁약정

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에서는 명의신탁약정은 물론 명의신탁약정에 기한 등기로 이뤄진 부동산 물권변동도 무효가 된다고 규정하고 있습니다. 그러나 부동산 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되면서 상대방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 있었다면 물권변동이 유효합니다.

 

간혹 부동산 경매절차에서 부동산을 매수하는 사람이 대금을 본인이 부담하되 타인의 명의로 입찰에 참가하여 매각허가 결정을 받는 경우가 있는데, 그러한 경우의 법률관계에 대하여 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인의 명의로 매각허가결정을 받기로 함에 따라 그 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가가 이루어진 경우에도 그 경매절차의 매수인은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립합니다( 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결).

 

이러한 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이나( 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 등), 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아닙니다. 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없기 때문입니다.

 

 

 

 

다시 한 번 정리하면, 경매절차에서 대금을 부담한 명의신탁자와 실제 입찰을 한 명의수탁자가 체결한 명의신탁 약정은 부동산실명법에 의거하여 무효가 되지만, 경매절차의 소유자가 위와 같은 명의신탁 약정을 인지하고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일한 사람이라 하더라도 이러한 이유로 명의자가 얻은 소유권이 무효가 되는 것은 아닙니다.

 

오늘은 경매절차와 명의신탁약정에 대하여 살펴보았습니다. 명의신탁으로 인한 분쟁이 있다면, 부동산법률가 한병진변호사의 도움으로 문제를 해결하시길 바랍니다.