다운계약서 작성 특약의 효력은?

다운계약서 작성 특약의 효력은?

 

다운계약서라 함은 부동산 실제 거래 가격이 아니라 가격을 낮추어 허위의 거래 가격으로 계약서를 작성하는 것인데요. 일반적으로 세금을 적게 낼 목적으로 매매 당사자가 합의하여 작성하게 됩니다.

 

오늘은 다운계약서 작성과 관련한 대법원판례를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

甲은 2013년경 충남 예산군에 위치한 乙의 단독주택을 1억 5천만원으로 매수하기로 하는 매매계약서을 체결하면서 계약금 4천만원을 지급하였습니다. 이 때 乙은 양도세를 절감하고자 甲에게 매매가격을 실제 거래가격보다 낮춘 다운계약서를 작성하자고 요구하였고, 甲이 이에 동의하여 매매계약서에 다운계약서를 작성하기로 하는 특약을 두었습니다.

 

그런데 그 후 甲은 다운계약서 작성을 거부하였으며 乙은 다운계약서를 작성하기로 하는 특약을 지키지 않는 것은 계약위반 이라며 주택 매도를 거절하고 잔금을 받지 않았습니다.

 

이에 甲은 乙이 매매계약의 이행을 거절하였다며 계약을 해제하고 위약금으로 계약금의 배액인 8천만원을 지급하라는 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

1심에서는 甲의 위약금 청구를 인용하였습니다.

그러나, 2심에서는 乙의 손을 들어주며 “다운계약서 약정으로 부동산매매계약이 무효가 되는 것으로 볼 수 없으며, 다운계약서 작성 특약을 설정하지 않았다면 乙은 부동산매매계약을 체결하지 않았을 것으로 판단이 되기 때문이 문제가 되는 다운계약서 작성은 매매계약의 부수적인 요소가 아닌 주요 요소를 이룬다”고 설명하면서 甲의 청구를 기각하였습니다.

 

대법원에서는 항소심 판결을 깨고 사건을 돌려보냈는데요. 대법원은 다운계약서 작성을 거부하였다고 하여 부동산의 소유권 이전을 거부하는 행위는 부당하다고 판시하였습니다.

 

부동산 매매대금을 1억 5천만원으로 책정하는 계약서를 작성한 후 乙의 제안에 따라 매매대금을 7천 400만원으로 등기하는 다운계약서 특약을 추가하는 것은 인정되나, 다운계약서 작성에 대한 합의는 부동산매매계약에서 주요 채무가 아닌 부수적 채무인 만큼 甲이 위 특약을 이행하지 않았다는 이유로 부동산매매계약을 해제할 수는 없다고 설명하였습니다.

 

대법원은 다운계약서 작성 합의는 乙이 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이루어진 것뿐이라서 甲의 다운계약서 작성과 乙의 소유권이전등기 의무가 동시이행의 관계에 있는 것은 아니라고 덧붙였습니다.

 

 

 

오늘은 위와 같이 다운계약서 작성 특약의 효력에 대해서 살펴보았습니다. 다운계약서 작성 등 부동산매매계약과 관련하여 분쟁이 있다면, 부동산법률가 한병진 변호사의 자문을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.