부동산매매계약 해제와 위약금

부동산매매계약 해제와 위약금

 

계약금을 지급하고 부동산매매계약을 체결한 후 계약의 당사자 중 일방이 채무를 이행하지 않았거나 또는 단순 변심으로 계약을 파기하는 경우가 있습니다. 민법 제565조에서는 매도인이 계약을 해제하게 될 때는 지급받은 계약금의 배액을 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.

 

매매계약서에서 정한 계약금의 일부만을 받은 매도인이 계약을 해제하려고 하는 경우 실제 받은 계약금의 배액을 배상하여야 하는지, 계약서에서 정한 계약금의 배액을 배상하여야 하는지 문제가 되었는데요, 자세한 내용 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

甲은 2013. 3. 25. 乙 소유의 서울 서초구 소재 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였고 약정 계약금 1억 1천만원 중 1천만원만 계약 당일에 지급하고, 나머지 계약금 1억원은 다음 날 乙의 계좌로 송금하기로 하였습니다.

 

그런데만 계약한 다음날인 2013. 3. 26. 乙은 위 계약을 중개한 공인중개사에게 매매계약을 해제할 의사를 통보하고 본인의 계좌를 폐쇄하였고, 공인중개사는 乙의 부동산매매계약 해제 및 乙의 계좌 폐쇄 소식을 甲에게 전하였습니다. 甲은 2013. 3. 27. 乙이 나머지 계약금 1억원의 수령을 거절한다는 이유로 乙을 피공탁자로 하여 1억원을 공탁하였습니다.

 

乙은 2013. 3. 27. 甲을 피공탁자로 하여 2천만 원을 공탁하고, 같은 날 甲에게 ‘매도인은 여러 가지 사정상 매수인으로부터 수령한 계약금 1천만 원의 배액인 2천만 원을 매수인에게 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다(본건 매매계약은 계약금 상태임)’는 내용의 해약통고서를 보냈고, 2013. 3. 29. 위 통고서가 甲에게 도달하였습니다.

 

甲은 2013. 4. 24. 乙에게 ‘잔금일인 2013. 4. 29.까지 잔금을 지참하여 공인중개사 사무소를 방문할 예정이니 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해 달라’는 취지의 통고서를 보냈고, 그 무렵 위 통고서가 乙에게 도달하였습니다.

 

甲은 2013. 4. 29. 잔금을 지참하고 공인중개사 사무소를 방문하였으나, 乙은 그곳에 나오지 않았습니다.

 

甲은 2013. 6. 3. 乙에게 ‘乙이 2013. 4. 29. 잔금 기일에 참석하지 않아 현재 이행지체 상태에 빠졌는바, 2013. 6. 7. 오전 10시까지 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 않으면 별도의 해제통고 없이 당해 최고서를 통하여 계약해제의 의사표시를 갈음한다’는 내용의 통고서를 보냈고, 2013. 6. 4. 위 통고서가 乙에게 도달하였습니다.

 

乙이 계속 매매계약이 해제되었다고 하면서 계약의 이행을 거부하자, 甲은 자신이 공탁한 1억원을 회수하고, 乙을 상대로 약정한 계약금에 해당하는 1억 1천만원을 위약금으로 지급하여 달라고 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

항소심 재판부는 피고가 2013. 3. 26. 은행계좌를 폐쇄하고, 2013. 3. 29. 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 통고서를 보냄으로써 이 사건 매매계약상의 소유권이전의무를 이행하지 아니할 의사를 명백하게 표시하였으므로, 이 사건 매매계약은 피고의 이행거절을 이유로 한 원고의 2013. 6. 3.자 계약해제의 의사표시에 의하여 2013. 6. 7. 적법하게 해제되었다고 본 다음, 피고는 해제에 따른 원상회복으로서 원고에게 지급받은 1천만 원을 반환할 의무가 있고, 채무불이행에 따른 손해배상으로서 계약금에 해당하는 위약금 1억 1,000만 원을 지급할 의무가 있으나 여러 사정을 감안하면 위 돈은 부당히 과다하므로 그 액수를 70%로 감액한 7천7백만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

다.

 

항소심 재판부는 위와 같은 사실을 기초로 하여 피고가 이행을 거절함으로써 원고에게 피해가 발생하였다고 판단하고 채무의 불이행에 의한 손해배상으로 피고는 부동산매매계약 해제 위약금 1억 1천만원을 지급할 의무가 있다고 판단하면서 70%를 감액한 7천 700만원의 배상 판결을 내렸습니다. 피고는 매매계약이 원고가 계약금의 지급 의무를 이행하지 않아 해제되었다고 주장하면서도 계약금의 일부만 지급 받았으니 수령한 계약금의 배액을 배상해야 한다고 주장하였는데요.

 

 

 

 

위 판결에 대해 피고는 계약금 일부만 지급된 경우 그 지급받은 금원의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 주장하면서 대법원에 상고하였습니다.

 

대법원은 매매계약이 체결한 후에는 당사자가 마음대로 계약을 해제하지 못하는 것이 원칙이고, 부동산매매계약 해제 시 위약금은 실제로 교부 받은 계약금이 아니라 약정 계약금을 기준으로 책정해야 한다고 판시하였습니다.

 

대법원은 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 그 이유를 설명하였습니다.

 

 

 

오늘은 매매계약을 체결한 후에 매도인이 해약할 때에는 실제 수령한 계약금이 아닌 약정 계약금을 기준으로 위약금을 지급하여야 한다는 법리에 대해 살펴보았습니다. 위약금, 해약금 기타 부동산매매계약 해제와 관련하여 분쟁이 있다면, 부동산 법률가 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.