토지매매 대금감액청구 여부

토지매매 대금감액청구 여부

 

민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. (민법 제572 조 내지 제574조)

 

토지매매에 있어서 대금 결정에는 두 가지 유형이 있습니다. 하나의 유형은 총 대금을 결정하기 위한 방법으로 평당 가격을 결정하는 소위 필지매매이고, 또 다른 유형으로는 평당 가격을 정하고 실 평수에 따라서 대금을 결정하는 수량매매가 있습니다.

 

 

 

 

따라서 실 평수에 따른 대금정산의 의사가 중요 요소로 작용하고, 명시적 또는 묵시적으로 그 의사가 표시되었는지 여부가 중요합니다.

 

민법 제574조에서 규정하는 수량을 지정한 매매라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말합니다.

 

 

 

 

토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 수량을 지정한 매매라고 할 수는 없습니다.

 

만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하여 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매가 아니라고 할 것입니다.

 

 

 

 

반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 수량을 지정한 매매라고 하여야 할 것입니다. (대법원판결 1998. 6. 26. 선고 98다 13914, 2001. 4. 10. 선고 2001다 12256)

 

따라서 부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없습니다. (대법원판결 2002. 4. 9. 선고 99다 47396)

 

 

 

 

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