주택임차권의 법률관계

주택임차권의 법률관계

 

 

임차주택의 경매 시 확정일자를 받아두지 않았을 경우 확정일자에 의한 우선변제권은 주장할 수 없지만, 주택의 인도와 전입신고를 마친 경우에는 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력이 있습니다.

 

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점과 경매절차의 안정성, 경매절차의 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인은 먼저 우선변제권을 선택할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되지만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 매수인은 주택임대차보호 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다 라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결)

 

 

 

 

또한 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고, 그 주택이 매각된 이상 그 매수인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없습니다.

 

다만, 매수인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다"라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결)

 

 

 

 

따라서 임차인이 보증금의 일부를 우선변제권으로 배당받았다면 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 것입니다.

 

이와 관련하여 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제 권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 한 경우 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당 받을 수 있다면 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 한병진 변호사와 함께 주택임차권의 법률관계에 대해서 살펴보았는데요. 위 내용과 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말린 경우, 혼자서 모든 것을 해결하려고 하는 것 보다는 변호사의 도움을 받아 체계적으로 대응하는 것이 효과적일 것입니다.