양도된 상가건물 임차인 법적 지위

양도된 상가건물 임차인 법적 지위

 

 

상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인 에 대하여 임차권을 주장할 수 있으며, 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없습니다.

 

원래의 임대차계약 기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있으며, 기간 만료 후 매수인으로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

이 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금 반환을 요구할 수 없게 되는 것입니다.

 

한편, 임대차계약서상 내용이 사업자 등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약 변경 시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.

 

 

 

 

따라서 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조에 제1항에 의한 대항력을 갖추기 전에 甲이 乙에게 위 상가 건물을 양도하였다면, 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 점포를 양수 받은 사람이므로 임차인은 대항할 수 없으며, 매수인 乙이 이 건물을 양수하였고, 이미 그 이전에 위 상가 건물에 대한 상가임차인으로서 사업자 등록 신고를 하고 입점하여 영업을 하고 있었으므로 상가건물임대차보호법이 적용되어 그 법 상의 대항력을 갖추었다 할 것이고, 새로운 양수인 乙에 대하여도 甲에게 주장할 수 있었던 약정기간과 계약 만료시 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

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