토지거래허가 지역 매매계약 해제

토지거래허가 지역 매매계약 해제

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면, 건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행 하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있습니다.

 

허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 대가를 받고 이전· 설정하는 계약 또는 예약을 체결하고자하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 이에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있습니다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조, 제118조).

 

 

대법원 판례에 의하면, 국토이용관리법(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)상 토 지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청이 허가를 받기 전에 체결된 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없습니다.

 

하지만 이와 달리 허가 받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은(이른바 유동적 무효의 상태) 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 됩니다.

 

 

이와 달리 불가된 경우에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 유동적 무효상태에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 구할 수 없고, 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있습니다.

 

이와 같은 유동적 무효상태의 계약은 관할 도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에도 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다고 하였습니다.(대법원판결 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결, 1998. 12. 22. 선고 98다44376).

 

 

또한 토지래허가지역내의 토지에 관한 매매계약은 당사자일방의 매매계약의 철회로 확정적 무효로 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적 무효로 된다 라고 판시하였습니다.(대법원판결 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결, 2000. 6. 9. 선고 99다72460).

 

 

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