부동산에 대한 상사유치권 성립

부동산에 대한 상사유치권 성립

경매에서 흔히 문제가 되는 유치권의 경우 다른 권리를 제치고 사실상 최우선 변제를 받을 수 있는 권리이므로 매우 중요한 의미가 있습니다. 유치권이 성립 여지가 있는 부동산을 매수한 사람이나 근저당권자의 경우 예상하지 못한 손해를 입을 위험이 있습니다.

상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 다른 약정이 없으면 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자와 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는데, 이를 상사유치권이라고 합니다.

상사유치권은 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활‧안전하게 하기 위하여 민사유치권의 성립요건을 변경‧완화하였습니다. 즉, 상사유치권은 민사유치권과는 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 아니하고 있습니다.

상사유치권의 대상은 ‘채무자 소유의 물건 또는 유가증권’인자, 위 물건에 부동산도 포함된다고 보아야 하는지 논란의 여지가 있었는바, 이에 관한 대법원 판결을 소개하고자 합니다.

甲지역주택조합은 乙건설사와 도로공사에 대하여 도급계약을 체결하였습니다. 그런데 계약이행 과정에서 분쟁이 발생하자 乙건설사와 도급계약을 해제하고 도로 부지의 인도를 구하는 소송을 제기하게 됩니다. 이에 대해 乙건설사는 대여금채권 등을 피담보채권으로 상사유치권을 행사한다고 주장했습니다. 

이에 대해 1심 법원은 乙건설사의 상사유치권 행사 주장을 받아들이게 됩니다. 

그러나 고등법원은 부동산에 대해서는 상사유치권이 성립하지 않는다고 판시하여 서로 엇갈린 판결이 내려지게 됩니다. 고등법원은 통상 상사유치권 제도는 상거래에 있어서 별도의 담보권 설정 절차 없이도 채권자가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 담보로서 유치할 수 있게 하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제함으로 채권자의 이익을 보호하고 거래의 원활을 도모하고자 하는 제도라고 말합니다.

그런데, 점유를 본래의 공시방법으로 하는 동산과는 달리 등기를 공시방법으로 하는 부동산의 경우 당사자 사이에 부동산의 점유가 이전되었다는 사실만으로 이를 서로 간 상행위로 인하여 발생된 모든 채권의 담보로 제공하려는 의사가 있었다고 보기 어려우며, 민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에 대해서도 인정하게 되면 부동산 거래의 안정을 심각하게 훼손하게 되므로 위 조항에 의한 상사유치권의 목적물인 물건에 부동산은 포함되지 않는다고 판시한 것입니다(서울고등법원 2012. 4. 12. 선고 2011나25031ㆍ25048 사건).

그런데, 대법원은 위 고등법원 판결을 파기하였습니다. 대법원은 상사유치권과 민사유치권에 차이가 있는 것은 맞지만 상사유치권도 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산으로 한정하지 않고 ‘물건 또는 유가증권’으로 규정하고 있는 점에 비추어 보면 상사유치권의 대상이 되는 물건에는 부동산도 포함된다고 보아야 한다고 판시하였습니다(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769ㆍ39776 판결).

대법원은 상법의 문리적 해석 상 부동산을 배제할 이유가 없다고 보고, 부동산에 대해서도 상사유치권이 성립한다고 판시함으로써 지금까지의 논란을 확실하게 정리하였습니다.

오늘은 한병진 변호사와 함께 부동산에 대한 상사유치권 성립여부에 대하여 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 예상치 못한 분쟁이 생긴 경우, 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적일 것입니다. 부동산전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 부동산 관련 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.