국 ‧ 공유재산 대부료 산정 문제

국 ‧ 공유재산 대부료 산정 문제

국가나 지방자치단체 소유의 재산을 일반인이 빌려 쓰는 경우가 종종 있습니다. 국가 소유재산은 국유재산, 지방자치단체 소유재산을 공유재산이라 하고 각각 국유재산법과 공유재산 및 물품관리법의 적용을 받게 됩니다.

이러한 국 ‧ 공유재산을 일반인이 빌려 쓰기 위해서는 국가 등과 대부계약을 맺게 되는데, 여기서 말하는 대부계약은 국가 외의 자가 국가나 지자체와 국 ‧ 공유재산을 일정 기간 유상이나 무상으로 사용 및 수익할 수 있도록 체결하는 계약을 의미합니다.

대부기간은 조림을 목적으로 하는 토지와 그 정착물은 10년, 그 외 토지와 그 정착물은 5년, 그 밖의 재산은 1년으로 체결하는 것이 보통입니다. 대부는 기본적으로 유상대부이므로 대부료를 납부하여야 하는데, 대부료는 임대차에 있어서 차임과 비슷한 성격으로, 대부재산의 사용료라고 보면 됩니다.

그런데 최초로 대부료를 산정할 때에는 별 문제가 없지만, 동일인과 대부계약을 새로이 체결하거나 갱신하는 경우의 대부료에 대하여, 최초로 대부받아 점유를 개시할 당시의 현실적 이용 상태를 기준으로 하여 산정할 것인지, 아니면 새롭게 대부계약을 체결하거나 갱신할 당시의 이용 상태를 기준으로 할 것인지 여부가 문제됩니다.

이에 대하여 대법원은 골프장 부지 내에 포함된 국공유지 대부료 산정기준과 관련하여, 국유지인 경우 2009년 국유재산법이 개정되기 전에는 점유를 개시할 당시의 현실적 이용 상태를 기준으로 하고, 2009년 개정 이후에는 새로이 대부계약을 체결하거나 갱신할 당시의 현실적 이용 상태를 기준으로 산출해야 한다고 보았습니다. 그러나 공유재산은 공유재산 및 물품관리법이 개정되지 않았으므로 여전히 점유 개시 당시를 기준으로 산출되어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2013.1.17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결). 

그 후 위 대법원 판결의 영향으로, 공유재산에 대하여도 2013년 공유재산 및 물품관리법 시행령이 국유재산법과 마찬가지로 개정되어, 공유재산도 이제는 새롭게 대부계약을 체결하거나 갱신할 당시의 이용 상태를 기준으로 개별공시지가를 적용하여 대부료 산정을 하는 것으로 통일되었습니다.

결국 대부자가 대부계약 이후 자기의 비용과 노력으로 가치를 증대시킨 경우 그만큼 더 대부료를 부담하여야 하는데, 대부자가 국가나 지자체를 위해서가 아니라 자신의 사업을 위해 가치를 증대시킨 점을 고려하여 법령이 개정된 것으로 보입니다.

오늘은 한병진 변호사와 함께 국 ‧ 공유재산 대부료 산정 문제에 대하여 살펴보았는데요. 부동산과 관련하여 예상치 못한 분쟁이 생긴 경우, 혼자 모든 것을 해결하려고 하는 것 보다는 부동산전문 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적일 것입니다. 부동산전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 부동산 관련 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.