건축 중인 건물과 법정지상권

건축 중인 건물과 법정지상권

경매절차에서 토지를 매수하였는데, 그 토지위에 건축 중인 건물의 소유자에게 법정지상권이 인정되어 토지를 제대로 사용하지 못하는 경우가 가끔 있습니다. 따라서 경매절차에서 매수하려고 하는 토지 위에 건물이 있는 경우에는 법정지상권이 성립되는지 여부를 면밀히 검토하여야 합니다.

우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유자가 다를 수 있는데, 건물소유자를 보호하기 위해 부득이 인정된 권리가 법정지상권입니다. 법정지상권이 성립되면, 목조건물은 15년간, 콘크리트 등 견고한 건물은 30년간 지료를 내고 타인의 토지를 사용할 수 있게 되는 것입니다.

법정지상권은 몇 가지 경우에 성립할 수 있습니다. 이 가운데 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 저당권 실행에 의한 법정지상권이라 할 수 있는데요. 이 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시에 이미 건물이 존재하여야 합니다.

그런데, 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 완공되지 아니하고 건축 중인 경우에도 법정지상권이 성립하는지 여부가 문제됩니다. 대법원은 건축 중인 건물이라고 하더라도 예외적으로 일정한 요건을 갖추면 법정지상권을 인정하고 있습니다.

대법원은 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결, 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결 등 참조), 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 등 참조) 라고 판시하고 있습니다.

위 대법원판결 중 가장 최근 판결인 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결을 좀 더 구체적으로 살펴보면,『…에 의하면, 이 사건 각 주택의 공사는 근저당권설정일인 1997. 5. 23. 이전인 1997. 4. 초순에 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)까지 마쳐진 사실을 인정할 수 있고, 한편 …에 의하면, 이 사건 각 주택을 시공한 건축업자인 소외 노영도는 ”1층 기초공사가 끝난 후 공사가 중단되지 않은 채 계속 진행되어 1997. 5. 말경에는 이 사건 각 주택의 벽체와 지붕공사가 완성되었다."는 취지로 진술하고 있고, 소외 성영석은 "1997년 음력 5. 15.(양력으로는 6. 19.) 모친상을 당했는데, 그 때 조문객들이 이 사건 각 주택에서 잠을 잤고, 당시 이 사건 주택은 벽체와 지붕공사는 완성되었지만 바닥 장판과 도배공사는 하지 않은 상태였다."고 진술하고 있으므로 이 사건 각 주택은 늦어도 1997. 6.경에는 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춘 것으로 인정할 수 있는바, 사실이 이와 같다면 위 근저당권이 설정될 당시 이 사건 각 주택은 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았더라도 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)가 완성되었으므로 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에 해당한다고 할 것이고, 그 후 약 2개월만에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 인정함이 상당하다』고 본 것입니다.

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