구분소유적 공유관계 - 부동산전문변호사

구분소유적 공유관계 - 부동산전문변호사

일반적으로 물건이 지분에 의해서 수인의 소유로 된 때를 공유라고 말합니다. 이러한 공유의 경우 공유물 전체를 지분의 비율로 사용 및 수익하는 것일 뿐 공유물의 특정 부분을 소유하는 것이 아닙니다. 이와는 달리 하나의 부동산의 특정부분을 소유하고 있으면서도 분필이나 구분등기를 하지 않았을 경우의 소유관계를 구분소유적 공유관계라고 말합니다.

한 필의 토지 중 위치 및 면적을 특정하여 각각 다른 부분을 양수한 수인이 편의상 공유등기를 경료한 경우 각 양수인은 자기의 양수부분에 대해 다른 부분의 양수인들에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인들로부터 그들의 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁 받은 것으로서 상호명의 신탁관계에 있다는 것이 판례의 입장입니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 명의신탁을 금지하고 명의신탁등기의 효력을 무효라고 규정하고 있습니다. 하지만 위와 같은 구분소유적 공유관계에서는 부동산실명제 하의 현행 법제에서도 허용되고 있습니다. 구분소유적 공유관계의 경우 일반적인 공유관계와 차이점이 있지만 기본적으로는 공유에 해당하기 때문에 특수한 법률관계가 형성됩니다.

일반 공유에서는 다른 공유자가 동의하지 않으면 공유물을 처분할 수 없지만, 구분소유적 공유관계에서는 자신이 소유한 특정부분을 처분하는 것이 가능합니다. 또한 일반 공유는 공유물분할의 방법으로 공유관계가 해소될 수 있지만, 구분소유적 공유는 명의신탁을 해지하는 방법에 의해 공유관계를 해소할 수 있는 특징이 있습니다.

그렇지만 구분소유적 공유관계라고 하더라도 기본적으로는 공유의 특성을 가지고 있기 때문에 주의해야만 할 것입니다. 이와 관련하여 대법원 판례 하나를 살펴보겠습니다.

대법원은, 구분소유적 공유관계에 있어서 1필지의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 구분소유하고 있는 특정 부분별로 독립한 필지로 분할되었고, 구분소유자 상호간에 지분이전등기를 하는 등의 방법으로 구분소유적 공유관계가 해소되더라도 그 근저당권은 종전의 구분소유적 공유지분의 비율대로 분할된 토지들 전부의 위에 그대로 존속하는 것이며, 근저당권 설정자의 단독소유로 분할된 토지에 당연히 집중되는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결).

그렇기 때문에 구분소유적 공유관계와 관련해 지분을 정리하면서 근저당권 설정을 어떻게 해소할 것인지에 대해서도 사전에 충분히 협의할 필요가 있을 것입니다.

오늘은 구분소유적 공유관계에 대하여 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁이 생긴 경우, 부동산전문변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적일 것입니다. 부동산전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.