임차권등기명령제도에 대해서

임차권등기명령제도에 대해서

 

임차권등기명령이란 임대차계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인은 임차주택이나 건물의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이번 시간에는 임차권등기명령제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 상가 임대차계약 기간의 만료와 함께 인근에 있는 새로운 가게로 이사를 하려고 합니다. 임대인은 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 하는데, 바로 이사해도 되나요?

 

답변)임차권등기를 한 후에 이사를 하시기 바랍니다.

 

임차인이 임대차가 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

이러한 경우 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해두면 임차상가건물에서 이사를 하여도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

임대차등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다.

 

 

임대차 종료가 될 것

 

임차인은 임대차 종료가 되어야 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 계약기간의 만료로 임대차 종료가 된 경우는 물론 해지통고에 따라서 임대차가 종료가 되거나 합의 해지가 된 경우도 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

 

- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고를 한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고를 한 날부터 1개월이 지난 경우
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 해서 임차인이 임차의 목적달성을 할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실이 없이 멸실 그 밖의 사유로 인해서 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적달성을 할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주가 되는 경우에 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과를 한 경우

 

 

임대차 보증금을 돌려받지 못할 것

 

임대차 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함이 됩니다.

 

 

 

 

임차상가건물은?

 

임차상가건물은 원칙적으로 등기가 된 경우에만 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

임차상가건물에 대하여 사용승인을 받고서 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우는, 임대인을 대위해서 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부하여야 됩니다.

 

상가건물의 일부분 임차를 하는 경우도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분표시를 한 도면을 함께 첨부해야 합니다.

 

임차목적물의 일부를 영업용으로 사용을 하지 않는 경우에는 임대차계약 체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용을 하고 있음을 증명하는 서류를 첨부하여야 합니다.

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청은?

 

임대차 종료 후 임대차 보증금 반환이 되지 않은 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

 

우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위해서 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

임차상거건물의 소재지 관할을 하는 지방법원·지방법원지원이나 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건 관할을 합니다.

 

 

임차권등기 효과는?

 

임차인이 임차권 등기명령 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권 취득을 한 경우 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지가 되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하여도 이미 취득을 한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후 임차를 한 다른 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

임대차보증금 반환의무와 상가건물임대차등기 말소의무 선후는?

 

임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행이 되어야 합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령제도에 관해서 알아보았습니다. 임차권과 관련한 분쟁이 있을 경우 변호사의 도움과 함께 대응을 하는 것이 보다 효과적입니다.
주택임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.