임차권등기명령의 신청절차에 대해서

임차권등기명령의 신청절차에 대해서

 

 

임대차계약이 종료된 이후에 보증금을 반환받지 못할 경우에 임차인은 단독으로 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
오늘은 임차권등기명령 신청절차에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있어 임차인이 임대차 종료가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금을 돌려받기가 어려워질 위험이 따르게 됩니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해서 도입된 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 임차권등기를 마치게 되면 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있는 제도입니다.

 

임대차가 끝난 뒤 보증금 반환이 되지 않은 경우에는 임차인은 임차주택의 소재지 관할을 하는 지방법원·지방법원지원이나 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령의 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차 종료가 된 경우에는 물론, 해지통고에 따라서 임대차 종료가 되거나 합의 해지된 경우도 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

 

- 기간의 약정이 없는 임대차 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 해서 임차인이 임차의 목적달성을 할 수 없어서 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실이 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용 및 수익을 할 수 없게 되며, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적달성을 할 수 없어서 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달을 한 경우
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임차인이 해지통고를 하며, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과를 한 경우
- 임대차계약 체결을 한 후에 임차주택이 멸실되어서 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지를 하는 경우

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령의 신청을 하는 임차인은 다음의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 및 서명을 한 뒤에 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지 관할을 하는 지방법원·지방법원지원이나 시·군 법원에 접수하여야 됩니다.

 

- 사건 표시
- 임차인 및 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우는 법인명이나 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
- 대리인이 신청을 할 때에는 그 성명과 주소
- 임대차의 목적인 주택이나 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우엔 그 목적인 부분표시를 한 도면첨부를 함)
- 반환을 받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우는 전세금)
- 신청의 취지 및 이유
- 첨부서류의 표시
- 연월일
- 법원 표시

 

임차권등기명령신청서 제출 시의 첨부서류

 

- 임대인 소유로 등기된 주택이나 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택이나 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
- 임대차계약증서
- 신청당시 대항력 취득을 한 임차인은 임차주택 점유를 하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 신청 당시 우선변제권 취득을 한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류와 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용을 하고 있음을 증명하는 서류

 

임차인은 임차권등기명령의 신청 및  그에 따른 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게 청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령의 효과는?

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권 취득을 한 경우, 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되고, 임차권등기 이후 대항요건을 상실해도 이미 취득을 한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력 및 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선해서 변제를 받을 수 있습니다.

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력 또는 우선변제권 취득을 하지 못한 경우, 임차권등기가 마쳐지면 그 때부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 단, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부 판단을 하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권 설정이 된 경우는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항을 하거나 그 담보권보다 우선해서 배당을 받을 수 없게 됩니다.

 

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상을 하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청절차에 관해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면, 변호사로부터 체계적인 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
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