상가임대인이란?

상가임대인이란?

 

 

상가를 임차하려는 경우 상가건물의 소유자와 직접 임대차계약을 체결하여야 안전합니다.
통상적으로는 상가건물 소유자가 임대인이 되는 것이 보통이지만, 적법한 대리권을 가지고 있는 자 등도 임대인을 대리하여 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
오늘은 상가임대인에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

소유자 확인하기

 

상가건물의 소유자와 계약을 체결을 하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지 여부를 확인하여야 합니다.

 

 

 

 

소유자의 배우자는?

 

민법에서는 부부평등의 원칙에 따라서 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관하여 서로간의 대리권이 있다고 규정을 하고 있습니다(「민법」 제827조제1항).

 

일상적인 가사는 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품의 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비 또는 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다. 하지만 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용 또는 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사 범위에는 속하지 않는다고 보고 있습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).

 

따라서, 상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결하는 경우에는, 위임장, 인감증명서 및 인감도장 등으로 처가 소유자로부터 임대차계약 체결에 관한 대리권을 수여받았는지 여부를 잘 확인하여야 합니다.

 

 

 

 

공동소유자는?

 

상가건물의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 그 일부 공유자들의 지분이 과반수를 넘는지 여부에 대하여 등기부 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 지분으로 확인하여야 합니다.

 

공유물인 상가건물의 임대는 관리행위에 해당을 하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문입니다(「민법」제265조, 대법원 1991. 9.24. 선고 88다카33855 판결).

 

대리인은?

 

상가건물 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구를 하여야 합니다.

 

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약 목적, 대리인 이름·주소와 주민등록번호, 그리고 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지와 연월일이 기재가 되어야 하고 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

분쟁을 예방하기 위해서는 인감증명서에 표시된 인감과 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인, 임대차계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.

 

 

 

 

 

질문) A씨는 B씨와 옷가게의 임대차계약을 체결하고, 옷가게를 하고 있었습니다. 그런데 알고 보니, B씨는 상가를 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 가지고 있는 C씨로부터 점포를 임차한 자였고, C씨의 무상사용기간이 경과하여 지방자치단체는 C씨에게 점포 명도 등을 청구하고 있는 상태였습니다. 이 때 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립할 수 있나요?

 

답변) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물 사용 및 수익을 하게 할 것을 약정하며 상대방이 이에 대해서 차임지급을 할 것을 약정함으로 성립을 하는 것으로(「민법」 제618조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

 

따라서 임대인은 임차인이 그 목적물을 완전하게 사용 및 수익하게 할 의무가 있으며, 또한 임차인은 이런 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용 및 수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있고, 임대차관계가 종료되면 임차목적물을 반환해야 할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).

 

결론적으로, A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립을 합니다. 단, A씨는 진정한 소유자로부터 목적물 반환청구 또는 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 사유로 임대차 목적물 사용 및 수익을 하게 할 수 없게 되면 임대인 B씨의 채무는 이행불능으로 되며, A씨는 이행불능으로 인한 임대차관계의 종료를 이유로 그 이후로는 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).

 

 

 

 

이번 시간에는 상가 임대인에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁을 임대차분쟁변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.