임대차전문변호사 - 임대주택의 관리

임대차전문변호사 - 임대주택의 관리

 

 

임대주택법에 의하면, 임대주택의 입주자(임차인)는 임대보증금, 임대료, 관리비와 사용료를  납부하고, 임대사업자는 특별수선충당금을 적립하여야 합니다.
임차인들은 임차인대표회의를 구성해서 임대사업자와 임대주택의 관리 방법에 대하여 협의를 할 수 있습니다.
오늘은 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 임대주택의 관리에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대보증금과 임대료의 결정은?

 

표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 연간 수선유지비, 화재보험료(재해보험료), 국민주택기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중에 일정비율에 해당을 하는 금액을 합한 금액입니다.

 

표준임대보증금 : 해당 주택가격 × 20/100 × 규모계수 ×지역계수

 

임대보증금 및 임대료는 임대차계약 시 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환 가능합니다.

 

 

임대보증금이나 임대료 증액 청구는?

 

임대주택의 임대사업자가 임대보증금이나 임대료 증액 청구를 하는 경우(갱신 및 신규계약을 포함함)에는「주택임대차보호법」제7조로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 됩니다(「임대주택법」 제20조제2항).

 

임대보증금 및 임대료는 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과해서 증액을 할 수 없습니다(「국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」 제5호).

 

 

 

 

 

관리비와 사용료 납부는?

 

임대사업자는 임대주택의 입주자에게 임대주택 관리를 하는데 필요한 경비를 받을 수 있지만, 아래의 관리비 구성항목 이외에는 어떤 명목으로도 관리비 징수를 할 수 없습니다(「임대주택법」 제28조제4항 및 「임대주택법 시행규칙」 제18조제2항).

 

관리비는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 설치가 된 임대주택의 경우는 지능형 홈네트워크 설비 유지비로 구성이 됩니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제1항 및 별표 2).

 

관리비는 위 구성항목에 대한 월별 비용의 합계액으로서, 세대별로 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라 부담합니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제1항).

 

임대주택 입주자는 전기료(공동으로 사용을 하는 시설의 전기료 포함함), 수도료(공동으로 사용하는 수도료 포함), 가스 사용료, 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비, 정화조 오물 수수료, 생활 폐기물 수수료 등을 납부합니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제3항).

 

임대사업자는 인양기 등 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있습니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제4항).

 

임대주택의 입주자나 임차인대표회의는 임대사업자가 징수를 한 관리비와 사용료에 대한 장부와 증명자료를 열람할 수 있습니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제5항).

 

임대주택 입주자와 임대사업자 사이에 관리비 및 사용료의 징수와 사용명세에 대해서 다툼이 있는 경우에는 입주자(전체 입주자 과반수 이상의 결의가 있는 경우에 한함)는 임대사업자(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사는 제외)로 하여금 공인회계사 등으로부터 회계감사를 받고서, 그 감사결과와 감사보고서 열람을 할 수 있도록 갖추어 둘 것을 요구할 수 있습니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제6항).

 

 

 

 

임대사업자의 특별수선충당금 적립은?

 

300세대 이상의 공동주택·승강기 설치가 된 공동주택·중앙집중식 난방방식의 공동주택 임대사업자는 주요시설의 교체와 보수에 필요한 특별수선충당금 적립을 하여야 합니다(「임대주택법」 제31조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제27조).

 

임대사업자는 임대의무기간이 지난 후에 건설임대주택 분양을 전환하려면 적립한 특별수선충당금을 최초로 구성이 되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 됩니다(「주택법」 제43조 및 「임대주택법」 제31조제2항).

 

특별수선충당금은 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우는 임시 사용승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립을 합니다(「임대주택법 시행령」 제30조제3항).

 

 

 

 

 

임대주택 관리 방법은?

 

임대주택은 임대사업자가 인가를 받아서 자체관리를 하거나, 300세대 이상의 공동주택·승강기 설치가 된 공동주택·중앙집중식 난방방식의 공동주택 경우는 주택관리업자가 위탁관리를 할 수 있습니다(「임대주택법」 제28조 및 「임대주택법 시행령」 제27조).

 

 

임차인대표회의 구성은?

 

20호 이상의 임대주택에 입주를 하는 임차인은 임차인대표회의 구성을 할 수 있습니다(「임대주택법」 제29조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제28조제1항). 임차인대표회의가 구성이 된 경우는 임대사업자는 아래의 사항에 관하여 협의를 하여야 합니다(「임대주택법」 제29조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제28조제2항).

 

- 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수, 하자 보수, 공동주택의 관리에 관해서 임대사업자와 임차인대표회의가 합의를 한 사항

 

임차인대표회의는 최초로 임차인대표회의 구성을 하는 경우를 제외하고는 해당 공동주택단지에서 6개월 이상 계속 거주를 하고 있는 임차인 중에서 임대주택의 동별 세대수에 비례해서 선출한 대표자로 구성합니다(「임대주택법 시행령」 제28조제4항 및 제5항).

 

임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요 업무의 추진 상황을 지체 없이 임차인에게 알리거나 공시를 하여야 하며, 회의록을 작성·보관하고, 임차인이 회의록의 열람 청구를 하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 경우에는 이에 따라야 합니다(「임대주택법 시행령」 제28조제8항 및 제9항).

 

 

 

 

지금까지 임대주택법상 임대주택의 관리에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁을 임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.