수원부동산전문변호사 - 차임연체에 대해서

수원부동산전문변호사 - 차임연체에 대해서

 

 

임차인은 임차상가건물의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 합니다. 임차인이 차임을 두 번에 걸쳐서 연체하게 되면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
오늘은 차임연체에 대해서 수원부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

질문) 임차상가의 영업이 부진하여 차임을 낼 수 없는 형편입니다. 보증금에서 차임을 공제하도록 할 수 있을까요?

 

A씨는 초등학교 앞에서 식당을 운영 중입니다. 방학이 되어 등교를 하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않는데요. A씨는 임대인에게 방학 기간 중 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있나요?

 

답변) 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도를 할 때까지 발생을 하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제가 되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결).

 

하지만 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생을 하는 임차인의 모든 채무가 담보한다 해서 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급 거절을 하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).

 

 

 

 

차임연체와 해지에 대해서

 

임차인은 임차목적물의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 합니다(「민법」 제618조). 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하되면 됩니다(「민법」 제633조).

 

임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우엔, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).

 

2기란 차임의 지급시기를 기준으로 합니다. 예를 들면, 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.

 

연체액이 2기의 차임액에 해당하면 되고, 연속적으로 차임연체를 할 필요는 없습니다. 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우에는, 연속해서 두 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 10월분 차임연체를 하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 2개월분의 차임 연체를 한 것이 되어 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.

 

위 규정은 강행규정으로, 이에 위반을 하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다(「민법」 제652조).

 

예를 들면, 1회분의 차임을 연체한 때에는 계약해지를 할 수 있는 것으로 약정을 하거나, 2회 이상의 연체가 있다면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료를 한다는 조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화해서 임차인에게 불리하므로 무효가 됩니다.

 

 

 

 

오늘은 차임연체에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차 관련 분쟁을 수원부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.