상가 차임증감청구권에 대해

상가 차임증감청구권에 대해

 

 

차임증감청구권이란 임대료 약정을 한 뒤에 임대인이나 임차인이 증액 및 감액 청구를 하는 권리입니다.
오늘은 상가 차임증감청구권에 대해서 수원임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

상가 차임 또는 보증금의 증액청구는?

 

임대인은 임대차계약의 존속 중에 차임 또는 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가 및 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때는 장래에 대해 그 증액 청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 

임대차계약이 갱신이 되는 경우도 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

차임증액 금지 특약은?

 

임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액 금지 특약이 있는 경우에는 원칙적으로 증액 청구를 할 수 없습니다.

 

하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있다고 해도 그 약정 후에 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정이 될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

증액청구기간과 금액 제한은?

 

차임이나 보증금의 증액청구가 인정이 되는 경우도 청구 기간 및 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).

 

임대차계약이나 약정을 한 차임 등의 증액이 있은 후에 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 

증액청구 당시 차임 또는 임차보증금의 100분의 9의 금액 초과를 해서 증액청구 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

 

 

 

 

차임 또는 보증금의 감액청구는?

 

임차인은 차임 또는 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가 및 경제사정의 변동으로 인해서 적절하지 않게 된 때는 장래에 대해서 그 감액 청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 임대차계약이 갱신되는 경우도 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

차임감액 금지 특약의 효력은?

 

증액금지의 특약과는 다르게, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).

 

따라서, 임차인은 차임감액금지특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구 할 수 있습니다.

 

 

 

 

증액 부분 담보물권자에 대한 대항력은?

 

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후 임대인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우에, 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항을 할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

 

증액에 따른 임대차계약서 작성 과 확정일자는?

 

증액청구에 따라서 차임 또는 보증금을 올려주었거나 재계약을 통하여 올려준 경우는, 그 증액이 된 부분을 위한 임대차계약서를 작성해서, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대하여 우선해서 변제를 받을 수 있습니다.

 

따라서, 차임 또는 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정이 되어 있지 않는지 확인을 한 뒤 증액여부를 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

오늘은 상가 차임증감청구권에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차 관련 분쟁을 의뢰하여 주신다면 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 이를 해결하여 드리겠습니다.