상가 소액임차인 최우선변제권에 대해

상가 소액임차인 최우선변제권에 대해

 

최우선변제권이란 임차인이 대항요건을 갖추고서 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 및 공매 절차에 따른 임차상가건물 환가대금에서 최우선해서 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다.
오늘은 소액임차인 최우선변제권에 대해서 임대차소송전문 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

질문) 서울에서 상가건물을 임차해서 보증금 3,000만원에 상가 운영을 하고 있는데, 건물이 경매에 넘어가게 되었는데요. 그런데 임차를 한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 선순위로 있는데, 보증금을 돌려받을 수 있나요?

 

답변) 최대 2,200만원까지는 우선변제 받을 수 있습니다.

 

소액임차인은 임차상가건물에 대하여 상가건물 임대차보호법에 따른 요건(상가건물 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 수 있습니다.

 

소액임차인은 지역별로 보증금액이 다르게 규정이 되어 있는데, 서울시의 경우에는 6,500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.

 

위 상황의 경우에는 임차인은 지역별 보증금액에 의하여 소액임차인에 해당하고, 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2,200만원 이하의 범위에서 결정이 됩니다.

 

 

 

 

 

소액임차인의 범위는?

 

아래의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이 소액임차인에 해당이 됩니다.

 

- 서울특별시 : 6,500만원
-「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중의 과밀억제권역(서울시는 제외함) :　5,500만원
- 광역시(군지역과 인천광역시는 제외함), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3,800만원
- 그 밖의 지역 :  3,000만원

 

 

보증금 중 일정액 보호는?

 

소액임차인이 최우선변제를 받을 수 가 있는 금액은 그 보증금 중 아래의 어느 하나에 해당을 하는 금액 이하입니다. 이 경우에 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당을 하는 금액에 한합니다.

 

- 서울특별시 : 2,200만원
-「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중의 과밀억제권역(서울시는 제외함) :　1,900만원
- 광역시(군지역과 인천광역시는 제외함), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 1,300 만원
- 그 밖의 지역 : 1,000만원

 

 

 

 

 

소액임차인의 최우선변제권 행사란?

 

소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).

하지만 아래의 경우는 소액임차인이라고 해도 최우선변제권 행사를 할 수 없습니다.

 

- 임차권등기명령의 집행에 따라서 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당이 되어도 우선변제권 행사를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

 

- 처음에 상가건물임대차계약 체결을 할 때는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당을 하지 않는 경우는 우선변제권 행사를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 상가 소액임차인의 최우선변제권에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련한 분쟁을 의뢰하여 주신다면 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 이를 해결하여 드리겠습니다.