주택임대차보호법의 적용범위에 대해

주택임대차보호법의 적용범위에 대해

 

 

주택임대차보호법의 적용대상은 주거용 건물에 대한 임대차이고, 미등기 전세인 경우도 주택임대차보호법 적용이 됩니다. 하지만 일시사용을 위한 임대차인 경우엔 주택임대차보호법 이 적용되지 않습니다.
이번 시간에는 주택임대차보호법의 적용범위에 대해서 임대차전문 한병진변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택 임대차

 

주택임대차보호법에서는 주택, 즉 주거용 건물의 전부나 일부에 대하여 임대차를 진행하는 경우 적용이 되며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용을 하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).

 

주거용 건물에 해당이 되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만 기준으로 하는 것은 아니며, 그 실제 용도에 따라 합목적적으로 판단을 합니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).

 

예를 들면, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정이 된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있으며, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 보아 주택임대차보호법이 적용됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).

 

하지만 여관의 방 하나를 내실로 사용을 하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외됩니다.

 

주거용 건물의 여부 판단 시기는 임대차계약 체결을 하는 때를 기준으로 합니다. 임대차계약 체결할 당시에 주거용 건물부분이 존재를 하지 않았는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조를 한 경우는 주택임대차보호법 적용대상이 되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).

 

주거용 건물이면 무허가 건물 또는 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차를 하는 경우도 주택임대차보호법이 적용됩니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결).

 

 

 

 

 

미등기 전세와 민법에 따른 임대차 등기는?

주택임대차보호법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용이 됩니다(「주택임대차보호법」 제12조).

 

주택임대차보호법에서는 주택에 대하여 민법에 따라서 임대차등기를 한 경우에 주택의 임대차에 인정이 되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정을 준용합니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제1항).

 

 

 

 

 

주택임대차보호법의 적용대상 제외는?

 

일시 사용을 위한 임대차가 명백한 경우엔 주택임대차보호법의 적용이 되지 않습니다(「주택임대차보호법」 제11조).

 

예를 들면, 숙박업 경영을 하는 사람이 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이기 때문에 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결).

 

미등기 또는 무허가 건물의 주택임대차보호법 보호여부는?

 

질문) 甲은 저렴한 임대료에 관할 관청으로부터 허가를 받았지만 아직까지 등기가 되지 않은 다세대주택의 한 주택을 임차했습니다. 甲도 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있을까요?

 

답변) 주택임대차보호법에서는 주택의 임대차에 관해서 민법에 대한 특례를 규정함으로 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으며, 주택 전부 및 일부의 임대차에 관해서 적용이 된다고 규정을 하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별을 하고 있지 않기 때문에, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용이 되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해서 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 가 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법 적용대상이 됩니다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 甲은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이번 시간에는 주택임대차보호법의 적용범위에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁을 임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 자세한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.