상가보증금보호

상가보증금보호

 

 

상가건물을 임차한 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되어서 대항력, 임대차계약의 갱신 등에 있어서 일정한 보호를 받게 됩니다.
오늘은 상가보증금보호에 대해서 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

대항력이란?

 

상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

이를 임대차계약의 대항력이라고 하며, 이에 따라서 임대차기간 중에 임차상가건물의 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계가 된 경우도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용을 할 수 있으며, 임대기간이 만료가 된 경우에 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

 

보증금 중 일정액 보호(우선변제권)

 

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에 경매 및 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

소액임차인은 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 수 가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항). (예시 : 대항요건을 갖추었지만 확정일자를 받지 못했거나 확정일자보다 빠른 날짜의 채권자 등 선순위채권자에 의한 경매 및 공매절차인 경우)

 

 

 

 

소액임차인은 아래의 구분에 따른 지역별 보증금액에 대항이 되는 상가건물의 점포를 임차한 사람을 말합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 

서울특별시 : 6천500만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) :　5천500만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시　:3천800만원 이하
그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 

소액임차인이 우선변제를 받을 수 가 있는 보증금 중에 일정액의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조).

 

서울특별시 : 2천200만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 1천 900만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 300만원 이하
그 밖의 지역 : 1천만원 이하

 

 

 

 

우선변제 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우는 상가건물 가액의 3분의 1에 해당을 하는 금액에 한합니다.

 

하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이며, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중에 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당을 하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다.

 

위의「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조의 개정규정은 「상가건물 임대차보호법 시행령」 시행 당시에 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대하여도 적용을 하되, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따릅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 부칙<대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.> 제4조).

 

우선변제권은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용이 되며, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우는 적용이 되지 않습니다.

 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항). 그래서 홍길동이 2009. 9. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차해서 2009. 9. 28. 사업자등록신청을 마쳤으면, 그 다음날인 2009. 9. 29. 00:00시부터 대항력이 발생하게 됩니다.

 

「상가건물 임대차보호법」시행일인 2002. 11. 1. 이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 발생합니다[「상가건물 임대차보호법」 부칙(제6542호,2001.12.29) 제1항 및 제2항]. 그래서 법 시행일 이전에 금융기관 등이 상가건물에 저당권 등 설정을 했다면, 임차인은 후순위로 변제를 받게 됩니다.

 

 

 

 

 

임차권 등기명령 제도

 

임대차 종료가 된 뒤 보증금 반환이 되지 않은 경우에 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득과 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면은, 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되기에 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는, 이러한 문제를 해결하기 위하여 임차인에게 대항력 및 우선변제권 유지를 하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

 

 

이번 시간에는 상가보증금보호에 대해서 알아보았습니다. 상가임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.