임대료 연체에 대해

임대료 연체에 대해

 

 

임차인이 임대료를 일정 기간 이상 연속해서 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지하거나 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
이번 시간에는 임대료 연체에 대해 민법과 특별법상에 어떤 규정을 두고 있는지 임대차소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

민법

 

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).

 

2기의 차임은 임대료의 지급시기 기준으로 합니다. 예를 들면 1년에 한 번씩 120만원 지급을 하기로 한 임대차의 경우는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.

 

연체액이 2기의 차임에 해당하면 되므로, 연속적으로 임대료 연체를 하지 않더라도 연체가 된 금액이 2기분이라면 계약을 해지할 수 있습니다.

예를 들면, 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우에 연속하여 두 달의 차임 연체를 한 때는 물론, 10월분 차임 연체를 하고 11월분 차임은 지불을 하고 다시 12월 분 차임을 연체한 때에도 총 2기분의 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

위 규정은 강행규정이므로 이보다 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없습니다(「민법」 제652조).

예를 들면, 1기분의 차임만 연체하여도 임대인이 계약해지를 할 수 있도록 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있게 되면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 해지된다는 등의 약정은 임차인에게 불리하므로 효력이 없습니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법

 

주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 규정하고 있는데, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

 

그런데, 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에 대하여는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3항).

 

상가건물임대차보호법

 

상가건물임대차보호법은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.

 

그런데 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법제10조 제1항 제1호).

 

그러나 갱신요구의 경우와는 달리 임대차계약의 해지는 상가건물일 경우에도 3기가 아니라 2기에 달하는 차임이 연체되면 임대인이 해지할 수 있음을 유의하여야 합니다.

 

임대주택법

 

임대사업자는 임차인이 임대료를 3개월 이상 연속해서 연체를 한 경우 임대차계약을 해제나 해지를 하거나 임대차계약 갱신 거절을 할 수 있습니다(「임대주택법」 제27조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제26조제1항).

 

 

 

 

오늘은 임대료 연체에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.