상가 임차권의 승계

상가 임차권의 승계

 

 

임차상가건물의 양도에 따라서 임대인의 지위는 양도인에서 양수인에게 이전이 됩니다. 임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권 주장을 하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 됩니다.
오늘은 상가 임차권의 승계에 대해서 상가임대차변호사 한병진변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

임대인의 지위 승계와 내용

 

임차상가건물 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물 소유권 취득을 한 자는 임대인의 지위를 승계합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

 

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기 때문에 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요가 없으며, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

임차상가건물 양도에 따라서 임대인의 지위가 양도인에서 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다.

임대인과 임차인 사이에 당연승계 배제를 하는 내용의 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이므로 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 

 

 

 

임대차 종료 후 임차상가건물을 양도한 경우

 

임대차보증금반환채무의 이전

 

대항력 있는 상가건물임대차에 있어서 기간만료 또는 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료가 된 상태에서 임차상가건물 양도가 되는 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차 종료가 된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계가 됩니다.

 

이 경우에 임대차보증금반환채무도 임차상가건물의 소유권과 결합해서 당연히 양수인에게 이전을 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

임대인 지위승계와 임대차계약 해지 여부는?

 

대항력있는 임차인과 지위승계 거부

 

임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도가 되는 경우도 임차상가건물을 계속해서 사용과 수익을 할 수 있습니다.

 

그런데, 임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인이 스스로 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계가 되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매가 되는 경우에 임대차계약 해지를 하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

오늘은 상가 임차권의 승계에 대해서 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.