주택 전세금(임대차 보증금) 인상요구에 대해서

주택 전세금(임대차 보증금) 인상요구에 대해서

 

 

요즘 전세를 구하기가 어렵고, 일부지역에서는 품귀현상까지 나타나고 있다고 합니다. 그리고 보증금이 매년 크게 오르고 있어 여유 자금이 없는 서민들의 입장에서는 주거 불안에 잠을 못 이룰 지경입니다.
보증금을 올려 달라고 하는 집주인과 세입자간에 분쟁도 자주 벌어지고 있습니다.
오늘은 보증금 인상에 관해서 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

주택임대차보호법에서는 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

주택임대차보호법은 두 가지 방식으로 보증금의 증액을 제한하고 있습니다. 하나는 보증금 증액률이며, 다른 하나는 증액청구 기간입니다.

 

보증금 증액률은 한 번 올릴 때 5% 이상을 올릴 수 없습니다.

 

증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 증액청구를 할 수 있습니다.

 

임대차계약 당사자 사이에 보증금 또는 차임 증액금지 특약이 있는 경우에는 보증금 또는 차임을 증액할 수 없습니다.  그러나 차임증액금지의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 임대인은 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

 

 

증액 부분에 대한 대항력과 우선변제권 취득은?

 

임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

 

 

 

질문) 임대 기간이 5개월 정도 남았는데 집주인이 재계약을 하려면 보증금을 5,000만원 올려달라고 합니다. 대책이 없을까요?

 

답변) 임대 기간이 끝나게 되면 임대차관계가 종료되기 때문에 임대인은 주택임대차보호법에서 정하고 있는 보증금 인상율 5%의 제한을 적용받지 아니합니다. 따라서 질문자님은 집주인의 전세금 인상 요구 거부를 할 수 없습니다. 보증금을 올려주든지, 이사를 하든지 하여야 하는데, 임대 기간 종료 전에 미리 집주인에게 잘 얘기하여 보증금 인상액을 최대한 낮추는 방향으로 잘 타협하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

 

 

 

오늘은 전세금(임대차보증금) 인상요구에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으면서 체계적으로 대응을 하는 것이 효과적입니다.
임대차전문변호사 한병진변호사는 부동산, 임대차 관련법에 지식과 노하우를 겸비한 변호사로 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 철저히 준비한 소송수행을 통해서 임대차분쟁을 해결하여 드리겠습니다.