확정일자의 효력

확정일자의 효력

 

 

건물을 임차하고 사업자등록을 한사람이 확정일자를 받아놓으면 임차한 건물이 경매 또는 공매로 넘어가게 될 경우 확정일자를 기준으로 후순위 권리자에 우선해 보증금 변제를 받을 수 있습니다.
이번 시간에는 확정일자 효력에 관해서 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도 및 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생기는데, 건물의 소유권이 제3자에게 이전이 되는 경우도 건물의 인도 및 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권 주장을 할 수 가 있습니다(이 효력은 확정일자가 없어도 됨).

 

사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이고, 상가건물 임차를 하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업을 한 경우는 그 사업자등록은 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구를 하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조).

 

사업자등록을 마치고 확정일자까지 받아서 놓은 임차인은 임차한 건물이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우에 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선해서 보증금 변제를 받을 수 있습니다. 만약에, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후에 해당 건물에 근저당권 등 설정이 된 경우에 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받지 못할 수도 있습니다. 그러므로 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청을 하는 것이 가장 좋습니다.

 

임대차계약의 연장 시 원계약에서 기간이 연장되고 보증금이 증가되는 경우에, 연장이 된 기간 및 보증금의 증액부분만 별도의 계약서 작성을 했다면 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기가 된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.

 

 

 

 

동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전했지만 임대인이 동일인인 경우에는 「상가건물 임대차보호법」상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지될까?

 

1층과 2층은 별개의 목적물로 인식이 되므로, 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 그래서, 임차인은 사업자등록정정신청과 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

 

 

질문) 재전입을 하게 되면 그때부터 대항력이 시작된다고 하는데요, 그렇다면 확정일자 역시 다시 받아야 되는 것인가요?

 

답변) 그렇지 않습니다. 임대차계약의 동일성 유지가 된다면 확정일자의 효력은 변함없이 유지가 됩니다.

 

임차인이 전입신고를 마치고 입주함으로 임차권의 대항력을 취득한 후라도 주민등록을 다른 곳으로 이전했다면 대항력을 상실합니다. 그래서 임차인이 그 주택의 소재지로 재전입을 하게 되면 그 때부터 새로운 대항력이 생기게 됩니다. 하지만 전출 이전에 이미 계약서에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 계약서에 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

 

단, 임차인은  재전입 신고 전에 그 주택에 관해서 담보물권을 취득을 한 자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 수 없다는 점을 유의하셔야 합니다. 즉 확정일자를 다시 받을 필요는 없다고 해도 대항력은 재전입 이후부터 새롭게 효력을 갖는 것이므로, 임차인은 재전입 이후에 그 주택에 관해서 담보물권을 취득한 사람에 대해서만 우선해서 보증금 변제를 받을 수 있는 것입니다

 

 

 

 

질문)확정일자에 아파트의 명칭과 동·호수를 기재하지 않았는데요. 이와 같은 경우에 확정일자는 효력이 없어지게 되나요?

 

답변) 아파트의 명칭과 동·호수를 기재하지 않았다고 해도 확정일자의 효력은 변함이 없습니다.

 

확정일자 요구를 하는 이유는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금 액수를 사후에 변경을 하는 것을 방지하기 위함입니다.

 

즉, 확정일자는 대항요건으로 규정이 된 주민등록처럼 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하기 위함이 아닙니다. 그래서 확정일자를 받은 임대차계약서가 진정하게 작성이 된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물 표시를 하면서 아파트의 명칭과 동·호수의 기재를 누락했다는 사유만으로 확정일자의 효력이 없어진다고 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 확정일자의 효력에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차분쟁을 해결하여 드리겠습니다.