주택임대인의 지위승계 - 주택임대차분쟁소송

주택임대인의 지위승계 - 주택임대차분쟁소송

 

 

임차주택의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전이 되는데, 임차인이 임차주택의 양수인에게 임차권 주장을 하기 위하여는 대항력을 갖추고 있어야 됩니다.
오늘은 주택임대인의 지위승계와 임차인의 보호에 대해서 주택임대차분쟁소송 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차계약기간 중 소유자가 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 될까?

 

질문) 임차인 甲은 임대인 乙과 주택임대차계약을 통하여 주택 인도를 받고 전입신고를 마친 후에 임차건물에 거주를 하던 중 乙이 건물을 丙에게 양도하여 버렸습니다. 그리고 건물 매수인 丙이 건물명도 청구를 하고 있는데, 임차인 甲은 어떤 주장을 할 수 있나요?

    
답변) 임차인 甲은「주택임대차보호법」상의 대항력 요건인 주택 인도 및  전입신고를 완료하였기 때문에 임대인 乙에 대하여 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 丙에 대하여도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

또한 임차주택의 양수인 丙은 임대인의 지위 승계를 하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 甲에 대한 전 임대인 乙의 권리 및 의무도 승계를 하게 됩니다.

 

주택임대인의 지위승계는?

 

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권 취득을 한 자는 임대인의 지위을 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제3항).

 

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기 때문에 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지를 할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무 승계를 하지 않는다는 특약이 포함이 된 계약을 체결했다고 해도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

 

 

 

 

 

임대차기간 만료 후에 임차주택 양도를 한 경우에는?

 

대항력 있는 주택임대차의 경우에 임대차기간이 만료된 상태에서 임차주택이 양도가 되는 경우라도, 임차인이 보증금 반환을 받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료가 된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계가 됩니다. 이 경우는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합해서 당연히 양수인에게 이전을 합니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

 

임차인의 임대차계약 해지 여부는?

 

임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도가 되는 경우도 임차주택을 계속해서 사용 및 수익을 할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3항).

 

그런데 임차주택의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하기에, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매가 되는 경우에 임대차계약을 해지하고, 우선변제 청구를 할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

 

주택임대인의 지위승계에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
주택임대차분쟁소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.