전대차계약에 대해

전대차계약에 대해

 

전대차계약이란 임대인이 임차목적물을 다시 제3자에게 유상이나 무상으로 사용, 수익을 하게 하는 계약을 말하는데, 전대차한 경우 임대인과 임차인간에 임대관계는 여전히 존속하고 임차인과 전차인간에 새롭게 임차관계가 발생을 합니다.
오늘은 전대차계약에 관해서 부동산임대차소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

전대차계약이란?

 

주택의 전대차는 임차인이 자기의 임차권에 기초해서 임차주택을 제3자에게 사용 및 수익을 할 수 있게 하는 계약을 말합니다.

 

계약당사자는 임차인과 제3자입니다. 그래서 전대차 계약을 하게 되면, 임차인과 제3자 사이에 별개의 새로운 임대차 관계가 생기지만, 임차인과 임대인 관계는 그대로 존속합니다.

 

전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계가 없이 원래의 임차인과 새로운 임차인 당사자 간의 계약으로 성립합니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 이를 위반하게 되면 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있습니다(「민법」 제629조).

 

임차인이 비록 임대인으로부터 별도 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용 및 수익을 하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수  없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의가 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약 해지를 할 수 없고, 전차인은 전대차 및 그에 따른 사용 및 수익을 임대인에게 주장을 할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

 

임대인과 임차인 간의 특약으로 전대차에 임대인 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다(「민법」 제652조).

 

 

 

 

 

임대인의 동의가 있는 전대차는?

 

전대인(원래의 임차인)과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지며, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 됩니다.

 

임대인과 임차인의 관계는 전대차에 영향을 받지가 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대하여 임대차계약에 따른 권리 행사를 할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).

 

임대인과 전차인 사이의 관계는 전차인은 임대인에 대해서 직접 의무를 부담합니다. 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라서 전대인에 대하여 차임지급 등의 의무가 있는데, 이러한 의무를 직접 임대인에게 이행하게 되면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 하지만 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항을 할 수 없습니다(「민법」 제630조제1항).

 

임대차관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인의 합의로 계약 종료를 한 경우는 전차인의 권리는 소멸을 하지 않습니다. 그래서 전대차 존속을 임대인과 임차인에게 주장을 할 수 가 있습니다(「민법」 제631조).

 

임대차계약이 적법한 해지 통고로 종료되더라도 임차물이 적법하게 전대가 되었을 때는 임대인은 전차인에게 그 사유 통지를 하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에는 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다(「민법」 제638조).

 

전차인은 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어서 부속한 물건, 임대인으로부터 매수를 했거나 임대인의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수를 한 부속한 물건에 대하여는 전대차의 종료 시에 부속물 매수 청구를 할 수 있습니다(「민법」 제647조).

 

 

 

 

 

임차주택의 전대 및 대항력은?

 

 

-임차인이 이미 대항력 취득을 한 뒤 임차주택을 전대한 경우는?

 

「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

 

 

-임차인이 대항력 취득을 하지 않고서 임차주택을 전대한 경우에는?

 

임차인이 임차주택 인도 및  주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어서 임차주택 전대를 하고, 전차인이 주택을 인도받아서 자신의 주민등록을 마친 경우에, 임차인은 그 때부터 대항력 취득을 합니다(대법원 1994. 6.18. 선고 94다3155 판결).

*「주택임대차보호법」 제3조제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인 동의를 얻어서 적법하게 전대를 한 경우에는, 전차인은 원래의 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).

 

 

 

 

 

 

임대인 동의가 없는 전대차는?

전대차 계약은 전대인과 전차인 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 목적물을 사용 및 수익하게 하여 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하고, 전대인은 전차인에 대하여 차임청구권을 가집니다. 전대인은 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 가지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

 

임차인이 전대를 해도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속을 합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약 해지를 할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).

 

임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력 주장을 할 수 없기 때문에, 전차인이 점유를 하는 때는 임대인에 대하여는 불법점유가 되며, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 반환 청구를 할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
 

 

 

 

주택 소부분의 전대차는?

 

주택의 임차인이 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용을 하게 할 때는 아래와 같이 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「민법」 제632조).

 

임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고서 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용을 하게 할 수 있고, 이 경우도 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다(「민법」 제629조 참조).

 

주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무 부담을 하지 않습니다(「민법」 제630조제1항 참조). 임대인과 임차인의 합의로 계약 종료를 한 경우는 전차인의 권리는 소멸합니다(「민법」 제631조 참조).

 

 

 

 

 

오늘은 전대차계약에 대해서 자세히 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아서 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.