상가임대차계약 특약사항

상가임대차계약 특약사항

 

상가건물 임대차계약을 하실 때에 특약사항 때문에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않기 때문에 꼼꼼히 체크를 하셔야 할 필요가 있습니다.
이번 시간에는 상가임대차 특약사항에 관해서 부동산임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산 중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 부분이 있는데, 아래와 같은 특약사항을 기재할 필요가 있는지 검토할 필요성이 있습니다.

 

 

- 임차인이 임차 상가건물 인도를 받을 때까지 저당권 등 권리설정을 하지 않겠다는 조항

 

상가건물 임대차계약 후에  그 상가건물에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 있는데, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등 설정을 할 수 없도록 하며, 이를 위반하게 되면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받는다는 취지의 약정을 하여 둘 필요가 있습니다.

 

만약에, 임차인이 입주를 하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어서 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수가 있기 때문입니다.

 

 

- 임차인이 입주를 하기 전에 발생한 상가건물 하자는 임대인이 직접 수리한다는 조항

 

입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장 또는 누수 등의 수리비용의 부담에 대하여 서로의 책임범위를 명확히 하기 위하여 약정을 해 두는 것이 좋습니다.

 

임차인이 입주를 하기 전에 발생을 한 상가건물의 하자는 임대인의 비용으로 수리를 하며, 입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장 발견이 된 경우에 그 고장은 인도받기 전에 발생이 된 것으로 추정을 한다는 취지의 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.
 

 

 

 

 

 

- 입주 전 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 조항 

종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고서 이사를 가는 경우에 임차인이 곤란을 겪을 수가 있습니다.

 

이를 방지하기 위하여 입주를 하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대하여는 임대인이 책임질 수 있도록 약정하여 두는 것이 좋습니다.

 

 

- 임대인 업종지정을 하는 경우에는?

 

임대인이 임대차계약을 체결을 하면서 업종지정을 하는 경우에, 임차인은 계약서에 기재가 된 업종으로 개업하여야 합니다. 그래서 임대인이 업종지정을 하는 경우는 임대인의 동의를 얻으면 지정이 된 업종 변경을 할 수 있다는 취지의 특약을 하여 두는 것이 계약 후에 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

 

업종의 지정을 약정한 경우는, 지정이 된 업종이 허가 또는 신고를 하여야 하는 업종인지를 확인해서 임대차계약 이후에 지정이 된 업종이 허가나 신고가 되지 않는 불미스런 행정절차의 발생을 피해야 합니다.

 

 

 

 

 

- 권리금이 있는 경우는?

 

권리금은 영업기술의 노하우를 대가로 지급을 하는 금전으로, 상가건물 임대차보호법의 보호대상이 되지 않기 때문에 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금 회수가 중요한 문제가 됩니다.

 

상가건물 소유자가 계약 만료 후에 계속 상가건물을 임대하지 않을 경우는 권리금 회수를 할 방법이 없으며, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기 때문에, 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위하여 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 좋습니다.

 

만약에, 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 시에 계약갱신을 해주지 않을 경우를 대비해서, 예를 들면, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 사람으로부터 권리금 수수를 하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유가 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신 거절을 하고 다른 사람에게 처분을 하면서 권리금 지급을 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회 박탈을 하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급 책임을 지겠다는 취지의 약정을 해두는 것이 좋습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결).

 

 

- 상가건물 주차장 등의 이용에 관한 조항

 

상가건물의 주차장, 창고, 화장실이나 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정해서 주차를 할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착을 할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정하여 두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

오늘은 상가임대차 특약사항에 관해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 고나련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.