주택임대차 소액보증금 우선변제 - 주택임대차전문변호사

주택임대차 소액보증금 우선변제 - 임대차전문변호사

 

최우선변제권이란 주택임대차계약관계에 있어서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여  소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 제도입니다.
이번 시간에는 주택임대차 소액보증금에 관해서 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 근저당권이 설정되었고, 그 후에  1년쯤 지나 근저당권설정을 한 은행이 임의경매신청을 하였는데, 저는 임대차보증금을 돌려받을 수 있나요?

 

답변) 소액임차인의 보증금을 보호하기 위하여 특별히 인정되는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당이 되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우에는 선순위 담보물권자가 있다고 해도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

또한 비록 소액임차인에 해당하지 않아도 주택의 인도와 주민등록을 마치고서 확정일자를 갖춘 경우에 다른 담보물권자처럼 순위에 따라서 변제를 받을 수 가 있습니다.

 

소액임차인은 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각이 되는 경우 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

소액임차인의 범위는?

 

다음의 구분에 따라 기준 금액을 보증금으로 지불을 한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

 

서울특별시 : 9,500만원 이하
수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 : 8,000만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 6,000만원 이하
그 밖의 지역 : 4,500만원 이하

 

 

우선변제금액은?

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 아래의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우에 우선변제금액이 주택가격 2분의 1 초과를 하는 경우는 주택가격의 2분의 1에 해당을 하는 금액 변제를 받습니다.

 

서울특별시 : 3,200만원
수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 : 2,700만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 2,000만원
그 밖의 지역 : 1,500만원

 

 

 

 

 

 

소액임차인의 최우선변제청구의 절차는?

 

일반적으로 주택에 대한 경매가 시작되면 법원은 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사해서 확인된 소액임차인에게 배당요구통지서를 송부해서 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며 경매기일통지도 해줍니다.

 

이처럼 법원의 통지를 받거나 설사 그와 같은 통지가 없다고 해도 소액보증금에 해당을 하는 임차인은 임대차계약서사본과 주민등록등본을 첨부해서 경매법원에 권리신고를 합니다.

신고가 있으면 법원은 임차인에게 각종 통지를 해주게 되며, 그 후 경매가 진행이 되어 매각기일까지 배당요구를 하면 됩니다. 물론 권리신고와 배당요구를 동시에 해도 무방합니다.

 

 

 

 

 

보증금을 증액해준 경우에 증액이 된 금액이 후순위채권자보다 우선변제권을 갖게 될까?

 

그렇지 않습니다.

 

임차권이 대항요건과 확정일자를 갖추게 되면 후순위채권자보다 우선해서 보증금을 변제받게 됩니다.

 

하지만 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 후에 후순위권리자가 들어섰는데, 그 후에 보증금을 증액하였 하여 그 증액부분까지 우선하게 된다면 후순위권리자를 해치게 되므로 증액부분은 우선하지 않습니다. 그러므로 보증금을 증액한 경우에는 새로 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 받아두어야만 증액부분에 대하여 그 후의 담보권자 등보다 우선합니다.

 

 

 

 

 

오늘은 주택임대차 소액보증금 우선변제에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차 관련 분쟁이 있는 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련분쟁을 해결하여 드리겠습니다.