주택임차인 우선변제권이란?

주택임차인 우선변제권이란?

 

 

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매가 되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
이번 시간에는 주택임차인 우선변제권에 대해서 주택임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

우선변제권은 임차인이 주택인도와 전입신고(대항요건)과 임대차계약증서 상 확정일자를 갖춘 경우에 취득이 됩니다.

 

전입신고 시 유의사항은?

 

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 뒤에 전입신고를 하여야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하기 때문에 부동산 등기부를 확인하여 정확하게 전입신고를 하여야 합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결).

 

 

신축 중인 주택에 대한 전입신고

 

신축 중인 주택을 임차해서 준공검사 전에 입주를 하는 경우에는, 건물등기부가 마련이 되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다.

 

이 경우는 준공검사 뒤 건물등기부가 작성이 되면, 그 등기사항증명서를 발급받아서 동·호수를 다시 확인하여야 합니다. 만약에, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 할 경우에는 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후에 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재가 되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

 

 

 

 

 

확정일자의 취득은?

 

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재를 하고 있음을 증명하기 위해 서 법률상 인정이 되는 일자를 말하며, 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경을 하는 것을 방지하며, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결해서 우선변제권을 행사하는 것을 방지하기 위하여 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

 

확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되기에, ‘그 날 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것’만 증명을 합니다. 하지만, 예외적으로 주택임대차계약증서상의 확정일자에 대하여 주택임대차보호법에서 우선변제권, 대항력 등 특수한 효력을 부여하고 있습니다.

 

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터나 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소나 「공증인법」에 따른 공증인에게 부여를 받으실 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항).

 

전입신고 이후에 확정일자 부여를 별도로 청구를 할 수도 있으며, 임차인 가족이나 지인 역시 임차인과의 관계 증명을 하지 않고 확정일자 부여청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

우선변제권의 발생시기는?

 

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일이나 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우엔 주택 인도와 전입신고를 마치고 난 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생하게 됩니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

 

우선변제권 행사를 하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

 

 

 

 

오늘은 주택임차인의 우선변제권에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차 관련 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 진행을 하는 것이 효과적입니다.
주택임대차변호사 한병진변호사는 부동산, 임대차 관련법에 지식과 다양한 소송경험을 겸비한 변호사로 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 임대차분쟁을 해결하여 드리겠습니다.