부동산전문변호사 - 미등기토지 등기절차

부동산전문변호사 - 미등기토지 등기절차

 

 

토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차는 여부는?
이에 대해서 부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 갑으로부터 미등기토지를 매수해서 점유 및 관리를 하고 있던 중, 최근에 갑이 사망을 했다는 사실을 알게 되어 갑으로부터 매수한 미등기토지를 등기하려고 합니다. 그런데 토지대장상 소유자는 갑으로 되어 있지만 주소란이 공란으로 되어 있고, 소유자의 성명 등이 호적부(또는 제적부)와 상이한 경우에 등기를 할 수 없다고 하는데요, 제가 직접 소유권보존등기를 할 수 있는 방법은 없을까요?

 

 

 

 

 

답변) 미등기의 부동산에 관해서 그 소유자의 신청에 의해서 처음으로 행해지는 소유권의 등기를 '보존등기'라고 하고, 어떤 부동산에 관해서 보존등기를 하게 되면 그 부동산을 위해서 등기용지가 새롭게 개설이 되고, 이후 그 부동산에 관한 권리변동은 모두 그 보존등기를 기초로 해서 행해지게 됩니다(부동산등기법 제132조).

 

현행 부동산등기법 제130조에 의한 미등기토지의 소유권보존등기는 1.토지대장등본 및 임야대장등본에 의해서 자기나 피상속인이 토지대장 및 임야대장의 소유자로 등록이 되어 있는 것을 증명을 하는 자, 2.판결에 의해서 자기의 소유권을 증명하는 자, 3.수용으로 인해서 소유권을 취득했음을 증명하는 자가 이를 신청할 수 가있습니다.

 

위 상황의 경우 토지대장상의 소유자가 성명이 호적부와 서로 다르며 주소의 기재도 없어 토지대장상의 소유자 특정을 할 수 없기 때문에, 그러한 상태에서는 소유권보존등기가 불가능하기에 질문자님에게로의 소유권이전등기도 역시 불가능합니다.

 

 

 

 

 

이런 경우 소유권보존등기를 하는 방법은 두 가지가 있습니다.

 

먼저, 부동산등기법 제130조 제1호에 의한 것으로 토지대장상의 소유자인 갑의 상속인명의로 소유권보존등기를 대위신청한 뒤 나중에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 방법이 있는데, 이 경우에는 먼저 토지대장상의 명의자인 갑명의를 정확하게 경정을 하는 것이 필요로합니다.

 

판례에 의하면, 부동산등기법 제130조 제1호 소정의 토지대장등본에 의해서 자기나 피상속인이 토지대장상 소유자로 등록이 되어 있는 것을 증명해서 소유권보존등기를 신청함에 있어서 그 토지대장 등재 당시의 과오로 그 소유자의 성명 및 주소 등의 일부누락이나 착오가 있는 경우에, 그 등재 당시의 오류를 증명할 수 있는 권한이 있는 자는 지적공부의 소관청뿐이기에 그 소관청의 조사결정 및 당사자의 신청에 의해서 경정등록을 한 뒤 그 등본을 첨부해서 소유권보존등기신청을 해야 하고, 소관청이 아닌 행정청이나 이웃사람 등이 작성한 신청인이나 그 피상속인이 토지대장상 소유자로 등재된 자와 동일하다는 취지의 확인서또는 증명서를 첨부하는 것만으로는 부동산등기법 소정의 요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 1994. 9. 8.자 94마1373 결정).

 

그래서 질문자님이 토지대장 소관청의 조사결정 등에 의해서 갑을 토지대장상의 소유자로서 특정할 수 있을 정도로 성명 및 주소를 경정할 수 있다면, 갑의 상속인명의로 대위하여 소유권보존등기를 한 뒤 갑의 상속인으로부터 소유권을 이전 받는 절차를 밟아야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

두번째로, 부동산등기법 제130조 제2호에 의한 것으로서 위와 같은 방법으로 토지대장상의 명의자인 갑을 소유자로 특정할 수 없을 경우엔 갑의 상속인을 대위해서 국가를 상대로 그 토지가 갑 상속인의 소유임을 확인하는 판결과 갑의 상속인들을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 얻어서 갑의 상속인명의의 소유권보존등기를 대위신청함과 아울러 서 갑의 상속인으로부터 질문자님에게로의 소유권이전등기신청 해야 할 것입니다.

 

이에 관련된 판례를 보면, 어느 토지에 관해서 등기부나 토지대장 및 임야대장상 소유자로 등기 또는 등록이 되어 있는 사람이 있는 경우는 그 명의자를 상대로 한 소송에서 당해 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받게 되면 소유권보존등기를 신청할 수 있기에, 국가를 상대로 한 토지소유권확인청구는 그 '토지가 미등기'이며 '토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나', '등록명의자가 누구인지 알 수 없을 경우'와 그밖에 '국가가 등기 및 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가의 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한해서 그 확인의 이익이 있다고 하였습니다(대법원 1994. 12. 2. 선고 93다58738 판결, 2001. 7. 10. 선고 99다34390 판결, 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결).

 

 

 

 

 

 

부동산과 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 해결하는 것이 효과적입니다.
부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.