지상물매수청구권이란?

지상물매수청구권이란?

 

 

지상물매수청구권은 지상권이 소멸한 경우 지상권자가 지상권설정자에게, 또는 토지임대차계약의 기간이 만료된 경우에 토지임차인이 임대인에게 지상에 있는 건물 등의 공작물이나 수목 그 밖의 지상물에 대하여 상당한 가격으로 매수를 청구하는 권리를 말합니다.
오늘은 지상물매수청구권이란 무엇인지 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

지상물매수청구권이란?

 

타인의 토지에 지상물을 소유하기 위해서 그 토지를 용익하다가 그 기간이 만료를 하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 및 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 지상권 및 임대차의 경우에 인정이 됩니다.

 

그 지상물을 용익권자가 수거해서 원상회복하는 것이 원칙이나, 국민경제상 손실이 되는 경우가 있기 때문에 이를 방지하기 위해서 민법이 특별히 규정을 하고 있는 제도입니다.

 

이 매수청구권은 형성권이므로 청구권자의 청구가 있으면 정당한 이유가 없는 한, 상대방의 승낙을 요하지 않고 즉시 매매계약이 성립된 것과 같은 법률효과가 생깁니다.

 

지상권이 소멸한 경우에는 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 않은 때는 지상권자가 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 283조).

 

그리고 지상권이 소멸한 경우에는 지상권자가 그 건물 기타 공작물이나 수목을 수거해서 토지의 원상을 회복해야 하는데, 이 경우 지상권 설정자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있으며, 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다(285조).

 

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차나 전대차의 기간이 만료한 경우에 그 지상물 또는 시설이 현존한 경우에는 지상권의 매수청구권에 관한 규정(283조)이 준용이 됩니다(643 ·644조). 이 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에도 준용이 됩니다(645조).

 

 

 

 

 

토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은?

 

질문) 저는 주택소유를 목적으로 갑의 토지 50평을 임차하고 약 오천만원을 들여 신축한 주택을 등기한 뒤에 매년 쌀 두가마를 임료로 지급해왔습니다. 그런데 갑은 임대차 계약기간이 종료되자 저를 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기해 왔는데, 저는 갑의 청구를 받아들일 수밖에 없나요?

 

답변) 위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우에, 건물 등 지상시설이 현존하는 때는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있고(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).

 

또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해서 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정이 됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결). 그리고 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물 양도를 하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 일방적으로 불리하므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효가 되며, 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우는 임차인의 건물명도 또는 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계(동시이행의 관계)에 있는 채무가 됩니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).

 

따라서 갑이 임대차계약의 갱신을 원하지 않는다면 질문자님은 갑에게 지상물매수청구를 할 수 있습니다.

 

하지만 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다는 것이 판례의 태도(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결)입니다. 따라서, 토지임대차에 있어서 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우는 토지임차인으로서 토지임대인에 대해서 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 1997. 4. 8. 선고 96다54249 판결).

 

 

 

 

 

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