유치권변호사 - 수급인의 공사대금확보를 위한 신축건물 유치권

유치권변호사 - 수급인의 공사대금확보를 위한 신축건물 유치권

 

 

수급인이 공사대금 확보를 위해서 신축건물에 유치권 행사가 가능할까?
이에 대해 유치권변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 갑은 을로부터 건물신축공사를 도급 받았는데, 갑이 을의 토지 상에 갑 명의로 건축허가를 받아서 갑의 노력과 재료를 들여 공사를 완성한 후에 을 명의로 사용검사를 받은 뒤 을에게 인도하기로 하였습니다.

 

그런데 갑이 공사를 완성해서 사용검사를 필해서 을 명의로 소유권보존등기까지 마쳤음에도 불구하고 을은 공사대금의 잔금을 지급하지 않았고, 이에 갑은 신축건물의 열쇠를 을에게 인도거부를 했습니다. 그러자 을은 갑에게 건물명도청구 소송을 제기하였습니다. 이 경우에 갑은 공사대금의 잔금을 교부받을 때까지 위 건물의 명도를 거부할 수 있나요?

 

 

 

 

 

답변) 건물도급계약관계에 있어서 건물의 소유권귀속관계에 관한 판례를 보면, 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여서 건물을 건축한 자는 그 건물의 소유권을 원시취득 하는 것이며, 단 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여서 건물 완성을 해도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아서 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속을 시키기로 합의한 것으로 보여질 경우는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속이 된다고 하였습니다(대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결, 1992. 8. 18. 선고 91다25505 판결).

 

그러므로 위 상황의 경우도 신축된 건물의 소유권은 도급인 을에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다.

 

그런데 수급인 갑이 공사대금의 잔금 교부를 받을 때까지 위 건물의 인도를 거부할 수 있을 것인지에 관해서 살펴보면, 민법 제320조 제1항에 의하면 타인의 물건 및 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해서 생긴 채권이 변제기에 있는 경우는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정을 하고 있고, 민법 제321조에서는 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해서 그 권리를 행사할 수 있다고 규정을 하고 있습니다.

 

그리고 판례를 보면, 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물 점유를 하고 있고, 또 그 건물에 관해서 발생한 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권 변제를 받을 때까지 건물을 유치를 할 권리가 있다고 할 것이며, 이러한 유치권은 수급인이 점유 상실을 하거나 피담보채무가 변제가 되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다고 하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결).

 

 

 

 

 

 

따라서 위 질문사안에서 갑은 공사대금잔금을 지급 받을 때까지 위 건물의 인도 거부를 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

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