명의신탁변호사 - 명의신탁의 무효와 제3자에 대한 효력

명의신탁변호사 - 명의신탁의 무효와 제3자에 대한 효력

 

 

부동산명의신탁은 무효라고 하는데, 제3자에 대한 대외적 효력은 어떻게 될까?
이에 대해 명의신탁변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 갑에 대한 채권에 기해서 갑이 을로부터 소유권을 이전받은 부동산에 가압류를 했습니다. 그런데 갑이 그 부동산은 자신의 명의로 소유권이전등기가 되어 있지만, 을이 갑에게 명의신탁 한 것이기에 실질적으로는 을의 소유이며, 제가 한 부동산가압류는 무효라고 주장하는데, 갑의 말이 맞는지요?

 

 

 

 

 

답변) 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조에 의하면, 명의신탁 하는 경우에 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되며, 명의신탁약정에 의하여 이루어진 등기도 무효가 됩니다.

 

단, 부동산을 매도한 자가 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고서 계약을 체결한 경우에(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정이 됩니다. 또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도를 했다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계가 없이 명의신탁자는 자신의 권리주장을 할 수 없게 됩니다.

 

판례에서도 명의신탁에 의한 전세권설정등기를 부동산실권리자명의등기에관한법률에 규정이 된 유예기간 내에 실명등기를 하지 않은 경우, 그 전세권명의신탁약정은 당사자 사이에서는 무효이지만 그 무효는 제3자에게 대항을 하지 못한다고 하였고(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결, 1999. 12. 24. 선고 99다34741 판결), 부동산을 명의신탁 한 경우는 소유권이 대외적으로 수탁자에게 귀속하므로, 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분을 했을 때는 그 처분행위가 무효 및 취소가 되는 등의 사유가 없는 한, 제3취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법하게 취득을 하고 명의신탁관계는 소멸한다고 하였습니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 96다38896 판결).

 

 

 

 

 

그리고 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 부동산에 관한 물권을 명의신탁한 자가 위 법 시행일로부터 1년의 기간이내에 실명등기를 하지 않는 경우에는, 위 법이 정하고 있는 예외규정에 해당을 하는 경우를 제외하고는 유예기간이 경과한 날 이후부터 그 명의신탁약정 또는 이에 따라서 행해진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효로 되지만, 그 무효는 제3자에 대항을 하지 못하는데, 여기서의 '제3자'라 함은, 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말하며, 여기에는 소유권 또는 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라, '가압류채권자도 포함'이 되고, 제3자의 선의 및 악의를 묻지 않는다 할 것이라고 했습니다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결, 2001. 5. 8. 선고 2000다43284 등 판결).

 

그래서 위 질문자님의 부동산가압류는 을이 갑에게 명의신탁한 부동산이라고 할지라도 유효한 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 명의신탁과 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우에는 변호사의 도움을 받으며 대응을 하는 것이 효과적입니다.
명의신탁변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 명의신탁분쟁을 해결하여 드리겠습니다.